Maggio 2014

Verifica della presenza di usura c.d. “preventiva/originaria” in un leasing immobiliare

Il contratto di leasing immobiliare è stato sottoscritto nel 2008. L’ammontare lordo finanziato è pari a 132.600,00 Euro.

La struttura del leasing prevede il pagamento di un canone iniziale pari a 932,34 Euro, più n. 215 canoni mensili pari a 932,34 Euro, con decorrenza dell’ammortamento a partire dalla data di stipula.

Il prezzo dell’opzione di acquisto è fissato a 1.326,00 Euro (pari all’1% del lordo finanziato).

Il Tasso Nominale Annuo (TAN) indicato nel contratto è pari al 5,109% (tasso variabile con Media Euribor 3 Mesi Act 360 arrotondata allo 0,250 superiore.

Il tasso soglia usura alla stipula, per tali operazioni, è pari al 10,305%

Il tasso di mora al Tasso Soglia Usura maggiorato di uno spread del 3,150%. Un tasso di mora dunque dichiaratamente sopra la soglia usura.

Per la verifica del superamento del Tasso Soglia Usura (TSU) è necessario innanzitutto calcolare il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)/Tasso Effettivo Globale (TEG) del finanziamento.

Per il calcolo del TAEG/TEG viene utilizzata la seguente formula indicata dalla Banca d’Italia (Istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi ai sensi della legge sull’usura, agosto 2009):

Dove:

  • i: è il TEG annuo, che può essere calcolato quando gli altri termini dell’equazione sono noti nel contratto o altrimenti;
  • K: è il numero d’ordine di un “prestito”;
  • K’: è il numero d’ordine di una “rata di rimborso”;
  • Ak: è l’importo del “prestito” numero K;
  • A’k’: è l’importo della “rata di rimborso” numero K’;
  • m: è il numero d’ordine dell’ultimo “prestito”;
  • m’: è il numero d’ordine dell’ultima “rata di rimborso”;
  • tk: è l’intervallo espresso in anni e frazioni di anno tra la data del “prestito” n.1 e le date degli ulteriori “prestiti” da 2 a m;
  • tk’: è l’intervallo espresso in anni e frazioni di anni tra la data del “prestito” n.1 e le date delle “rate di rimborso” da 1 a m’;
  • per “rata di rimborso” si intende ogni pagamento a carico del cliente relativo al rimborso del capitale, degli interessi e degli oneri inclusi;
  • per “prestito” si intende ciascuna erogazione eseguita dal creditore per effetto di uno stesso contratto.

Dunque, ai fini del calcolo dell’usura, un primo confronto viene effettuato tra il TAEG/TEG rispetto al TSU.

Un secondo confronto (tasso di Mora rispetto al TSU) viene operato ai sensi dell’art 644 c.p. e dell’art. 1815 c.c. 2 comma, si intendono usurari“gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, quindi anche a titolo di interessi moratori”

 

Usura Preventiva senza Mora
Calcolo TAEG 5,245%
TSU 10,305%
Verifica TAEG alla stipula > TSU alla stipula NO

 

Dalle analisi effettuate, risulta che il TAEG/TEG effettivo alla stipula del contratto è pari al 5,245%. Tale valore risulta inferiore al Tasso Soglia Usura (TSU) pari al 10,305%.

Considerando gli interessi di mora abbiamo invece che alla stipula sono pari al 13,455%. Ossia il TEGM per le operazioni di leasing oltre 50.000,00 Euro aumentato della metà (pari al 10,305%), maggiorato di uno spread del 3,150%.

 

Usura Preventiva con Mora
Tasso di Mora 13,455%
TSU 10,305%
Verifica Tasso di Mora > TSU SI

 

Dai calcoli risulta che il tasso di mora previsto contrattualmente (pari al 13,455%) risulta esser superiore al Tasso Soglia Usura (pari al 10,305%).

 

 

 

Comments

angolo-della-finanza/verifica-della-presenza-di-usura-preventiva-originaria-leasing-immobiliare

Verifica usura in contratto di leasing

A parer mio, il calcolo del TAEG richiede qualche ulteriore elemento, non indicato nella presentazione del caso; mi riferisco quantomeno a: * spese di istruttoria/apertura pratica * spese addebito canone * spese connesse al riscatto. Senza tali spese il TAEG risulta essere un 5,230% (che è il tasso effettivo annuo derivante da un tasso nominale del 5,109% capitalizzabile mensilmente) e non un 5,245%. C'è chi concorda? Enrico Vignuda

angolo-della-finanza/verifica-della-presenza-di-usura-preventiva-originaria-leasing-immobiliare

Concordo con Enrico.

Concordo con Enrico. Addirittura andrebbero aggiunte voci quali l'assicurazione sull'immobile e/o sulla vita del mutuatario il cui primo beneficiario è la banca mutuante, e altre opzioni occulte che non sono così facilmente individuabili ad un prima lettura del contratto ma che "pesano" sulle spalle del mutuatario. Esempio: lo spread (il cosidetto floor) che quasi tutte le banche si garantiscono a loro esclusivo favore senza concedere un vantaggio simile al mutuatario rendendo sbilanciato il contratto di mutuo in favore della parte forte del contratto. Fabio Spinsanti Tecnico Giurimetrico IBAN Srl www.ibansrl.it

angolo-della-finanza/verifica-della-presenza-di-usura-preventiva-originaria-leasing-immobiliare

usura del tasso di mora

A mio parere non ha alcun senso confrontare il valore nominale del tasso di mora. Ciò che fa fede ai fini della rilevazione dell'usura è comunque il tasso effettivo. Un tasso nominale di mora anche del 20% ha un'incidenza sul tasso effettivo piccolissima perchè è sempre relazionato al tempo di ritardo ed all'importo della rata scaduta e non al capitale residuo.

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