Se con la recente pronuncia del Consiglio di Stato (n. 2848/2026), gli operatori immobiliari speravano che si stesse per chiudere l’annosa questione della qualificazione delle superfici oggetto di condono, una nuova sentenza, questa volta della Corte Costituzionale, mette di nuovo tutto in discussione.
L’argomento è ormai noto: fino a che punto un immobile condonato può dirsi pienamente “legittimato” e, quindi, suscettibile degli stessi interventi ammessi sugli immobili assentiti con permessi ordinari?
La Corte Costituzionale, con sentenza n. 86 del 21 maggio 2026 appoggia un primo orientamento del Consiglio di Stato e di alcune pronunce di Cassazione, secondo cui i provvedimenti di condono non legittimano pienamente le relative superfici e gli interventi possibili su di essi sono limitati ad interventi conservativi.
La pronuncia parte dalla verifica di legittimità dell’art. 2 della legge reg. Sardegna n. 18 del 2025, nella parte in cui stabilisce che negli immobili oggetto di condono edilizio sono consentiti soltanto interventi conservativi, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, salvo specifiche discipline di rigenerazione urbana e fermo restando il possibile ricorso alla demolizione e ricostruzione.
Secondo gli Ermellini, l’articolo in questione è pienamente legittimo proprio perché limita gli interventi possibili su superfici condonate.
È interessante notare che il ricorso di costituzionalità è stato sollevato dal Presidente del Consiglio dei ministri perché riteneva che le limitazioni della legge regionale fossero illegittime proprio sulla base delle stesse argomentazioni proprie dal Consiglio di Stato con la sentenza sopra indicata. Gli argomenti giuridici del Governo si poggiavano, infatti, sulla nozione di stato legittimo degli immobili (art. 9-bis, c.1-bis, d.P.R. n. 380/2001) e sull’irragionevolezza delle limitazioni ai diritti dei proprietari, ritenuta non compatibile con l’art. 42, co.2, Cost..
La Consulta, al contrario, ha negato che il condono possa essere considerato titolo idoneo a determinare, in senso pieno e generale, lo “stato legittimo” dell’immobile ai fini dell’accesso a ulteriori benefici edilizi. La motivazione è netta: il condono è misura straordinaria, eccezionale, extra ordinem, destinata a operare una tantum per chiudere situazioni abusive sul piano penale e amministrativo, ma non cancella la natura sostanzialmente illecita dell’abuso originario. Per questa ragione, dall’avvenuto condono non discende automaticamente il diritto a realizzare interventi di incremento volumetrico o ad avvalersi di premialità urbanistiche.
Il contrasto con la sentenza del Consiglio di Stato è, a questo punto, frontale. Palazzo Spada, valorizzando l’art. 9-bis, comma 1-bis, TUEd, il principio di certezza del diritto e gli artt. 41 e 42 Cost., aveva affermato che l’immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistico-edilizia e può essere oggetto degli stessi interventi ammessi sugli immobili legittimamente assentiti, inclusa la ristrutturazione edilizia. La Corte costituzionale, invece, rovescia questa impostazione teorica.
Il contrasto interpretativo è notevole: non si tratta soltanto di contenuti e principi ma anche della contestualità delle decisioni: la sentenza della Corte Costituzionale è stata deliberata quasi contemporaneamente alla sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026. Non si è quindi in presenza di una lenta evoluzione interpretativa, ma di una vera e propria divaricazione ravvicinata tra organi giudicanti. La vicinanza temporale accentua la portata del dissenso: due Corti supreme, a distanza di pochi giorni, leggono lo stesso problema in termini pressoché antitetici.
Di particolare interesse è il passaggio in cui la sentenza esamina la Legge n. 199 del 30 dicembre 2025, il cui art. 1, comma 23, ha modificato l’art. 5, comma 10, del d.l. n. 70/2011, estendendo anche agli edifici condonati gli interventi di rigenerazione urbana di cui al comma 9.
La Corte considera questa novità una norma speciale, non un mutamento del principio generale. In altri termini, il fatto che l’ordinamento consenta oggi, per finalità specifiche, premialità volumetriche anche sugli immobili condonati non implica che il condono attribuisca di per sé piena legittimazione urbanistica. Al contrario, la necessità di una norma speciale conferma che il regime ordinario resta quello del divieto di benefici volumetrici.
Al momento, dunque, il quadro rimane ancora incerto sia per gli operatori sia per le amministrazioni, che non dispongono di indicazioni chiare su come procedere nella valutazione delle superfici oggetto di condono.
In particolare, resta il dubbio se possano essere autorizzati interventi di maggiore entità che comportino incrementi di superficie o di volume. In questo contesto di incertezza applicativa, appare quanto mai urgente un intervento di riordino normativo che chiarisca criteri e limiti operativi nel più breve tempo possibile.
