La Cassazione Civile, Sez. III, con ordinanza del 16 giugno 2026, n. 21847 (Pres. De Stefano, Rel. Rossi) si è pronunciata relativamente alla validità dell’iscrizione di ipoteca giudiziale su un bene di un terzo, avvenuta dopo la trascrizione del trasferimento della proprietà dello stesso dal debitore originario al terzo e successivamente all’esperita revocatoria verso il debitore principale.
Nel caso di specie, il creditore, a seguito dell’esperimento – con esito positivo – dell’azione revocatoria dell’atto di compravendita realizzato dalla debitrice nei confronti di un terzo, iscriveva ipoteca giudiziale nei confronti della stessa debitrice sui beni oggetto dell’atto revocato e, successivamente, promuoveva espropriazione in danno del terzo acquirente.
In occasione della procedura espropriativa, si precisa, intervenivano anche dei creditori chirografari. A seguito del trasferimento del compendio pignorato, al momento della distribuzione del ricavato, sorgeva una controversia circa la collocazione del creditore promotore dell’azione revocatoria quale creditore privilegiato, alla luce della sostenuta nullità dell’iscrizione ipotecaria.
I ricorrenti lamentavano, in sede di legittimità, come il giudice dell’esecuzione non si fosse pronunciato circa la sussistenza o meno di una causa di prelazione tra creditori concorrenti al riparto e, in particolare, in ordine alla validità o meno dell’ipoteca iscritta successivamente alla compravendita, da uno dei creditori concorrenti.
Parte ricorrente, inoltre, deduceva l’invalidità dell’ipoteca iscritta dal creditore su un bene di un soggetto terzo, poiché, ricorda, ai sensi dell’art. 2818 C.c., l’ipoteca giudiziale può essere iscritta sui beni del debitore e non di terzi.
Nel caso di specie il creditore aveva iscritto ipoteca giudiziale per garantire i propri crediti nei confronti del debitore quando ormai i beni erano già transitati nel patrimonio un soggetto terzo tramite atto di compravendita, dichiarato inefficace nei confronti del creditore ex art. 2901 C.c.
La Cassazione, in tale contesto, ha evidenziato come nella fase distributiva di una espropriazione immobiliare, la contestazione del creditore circa l’esistenza, la validità o l’efficacia della causa di prelazione rivendicata da un altro creditore (come un’ipoteca) integri un’ipotesi di controversia fra i creditori concorrenti, da un lato, ed il debitore ed il terzo dall’altro (di cui all’art. 512 C.p.c.): in tal caso, il giudice dell’esecuzione è chiamato a pronunciarsi circa il grado dei crediti concorrenti da soddisfare.
La Corte al riguardo ha evidenziato come la condizione per la legittima iscrizione di ipoteca giudiziale sia l’appartenenza al patrimonio del debitore del bene. Non è, quindi, valida l’iscrizione di ipoteca su beni altrui.
L’azione revocatoria, di cui all’art. 2901 C.c., ha lo scopo di ricostituire la garanzia generica assicurata al creditore dal patrimonio del debitore. Tale azione intende, quindi, tutelare il credito tramite la possibilità di esercitare l’azione esecutiva o cautelare su beni che non potrebbero più costituire oggetto della responsabilità patrimoniale.
Deve precisarsi, però, che l’azione in oggetto non invalida il negozio di disposizione compiuto dal debitore né riconduce il bene entro il suo patrimonio ma produce in favore del creditore attore un’inefficacia relativa e con valenza retroattiva, dell’atto dispositivo.
Quest’ultimo quindi rimane valido e produttivo dei suoi effetti ma non nei confronti dei creditori che hanno esperito l’azione revocatoria, i quali possono promuovere iniziative esecutive nei confronti dell’avente causa del debitore (in ragione dell’atto revocato).
Tuttavia, precisa la Corte, l’iscrizione dell’ipoteca su beni fuoriusciti dal patrimonio del debitore con atto trascritto prima dell’iscrizione non è valido e non è suscettibile di acquisire ex post validità a seguito dell’accoglimento di una revocatoria.
