La Corte di Cassazione, con sentenza n. 2967 del 06 febbraio 2025 (Pres. Rubino, Rel. Travaglino), si è espressa circa l’efficacia del diritto di recesso del promittente acquirente da un contratto preliminare, concordato con successiva scrittura privata, quando questa venga siglata tuttavia solo da alcuni dei promittenti venditori.
In particolare, la questione è se tale modalità di esercizio del diritto di recesso sia o meno idoneo a risolvere il contratto preliminare di acquisto.
Il caso di specie concerneva un contratto preliminare che escludeva espressamente il diritto di recesso del promissario acquirente, nonché una scrittura privata, siglata solo da due dei tre promittenti venditori, che conteneva, al contempo:
- una dichiarazione espressa, volta a recedere dal preliminare di acquisto di un immobile
- una manifestazione tacita di volontà funzionale alla revoca del divieto di recesso previsto nel preliminare stesso (ovvero la rinuncia, da parte de i promittenti venditori, ad avvalersi di tale clausola).
Senza la revoca di quel divieto, difatti, non sarebbe stato possibile alcun accordo circa il successivo recesso del promissario acquirente, che è stato, di converso, validamente concluso tra i firmatari dell’accordo, sia pur in parte qua, con conseguente produzione di effetti negoziali e finali nei confronti dei tre stipulanti, da un lato, e il promissario acquirente dall’altro.
Questi i principi di diritto esplicitamente espressi dalla Corte:
Nell’ipotesi in cui le parti di un contratto preliminare escludano convenzionalmente il diritto di recesso del promissario acquirente, e questi, con successiva scrittura privata sottoscritta da due soltanto dei tre promittenti venditori, dichiari di recedere dal contratto prima della scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, riconoscendo, con l’accordo delle altre due parti firmatarie, di non avere altro a pretendere nei confronti della società e degli altri soci, salva la restituzione delle somme da lui anticipatamente versate a titolo di prezzo per l’acquisto delle quote sociali, si è in presenza, ad un tempo, di una dichiarazione espressa e di una manifestazione tacita di volontà: la prima, volta a recedere dal preliminare, la seconda (prioritaria sul piano logico), funzionale alla revoca del divieto di recesso previsto nel preliminare stesso.
Nell’ipotesi in cui le parti di un contratto preliminare escludano convenzionalmente il diritto di recesso del promissario acquirente, e questi, con successiva scrittura privata sottoscritta da due soltanto dei tre promittenti venditori, dichiari di recedere dal contratto prima della scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, riconoscendo, con accordo delle altre due parti firmatarie, di non avere altro a pretendere nei confronti della società e degli altri soci, salva la restituzione delle somme da lui anticipatamente versate a titolo di prezzo per l’acquisto delle quote sociali, la mancata partecipazione all’accordo della parte non firmataria, se, da un canto, risulta ostativa al perfezionarsi dell’effetto risolutivo del contratto preliminare, non si pone, di converso, come impeditiva del recesso (e della sottostante revoca tacita) del promissario acquirente, sia pur con effetto limitato alle sole parti firmatarie dell’accordo, conseguentemente tenute ad adempiere alle obbligazioni assunte in quella sede, salva la patente violazione del principio di correttezza sub specie dell’effettività della tutela del contraente in buona fede, rispetto alla posizione del quale non è consentito alle controparti un’inammissibile venire contra factum proprium.
