La Risposta n. 27/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la donazione di un immobile con clausola di premorienza (anche nota come condizione risolutiva “si premoriar“) soddisfa il requisito di non possidenza previsto per accedere all’agevolazione “prima casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Il regime agevolativo in parola consente di applicare l’imposta di registro con aliquota del 2%, anziché del 9%, sugli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, nonché agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere di determinate condizioni.
Tra queste figura quella per cui, al momento dell’acquisto dell’abitazione, l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni.
Nel caso di specie, l’istante, già proprietario di un’abitazione acquistata con il beneficio prima casa, intendeva donarla alla madre, con una condizione risolutiva di premorienza (“si praemoriar”), secondo quanto previsto dall’art. 791 C.c.: tale norma consente al donante di pattuire la reversibilità dell’immobile, stabilendo che il bene rientri automaticamente nel suo patrimonio solo nel caso di premorienza del donatario, ovvero in questo caso la madre.
In base all’articolo 792 c.c., il patto di riversibilità determina la risoluzione di tutte le eventuali alienazioni successive e il ritorno del bene al donante libero da ogni peso o ipoteca, ma secondo l’Agenzia ciò non incide sull’efficacia immediata del trasferimento iniziale della proprietà in capo alla donataria.
Pertanto, ai fini fiscali, la donazione risulta efficace sin dal momento stipula, facendo sì che il donante risulti già aver perduto la titolarità dell’immobile al momento dell’acquisto del nuovo immobile. Ciò consente all’istante di rispettare il requisito richiesto dalla lettera c) della Nota II-bis, secondo cui, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il contribuente non deve risultare titolare di altra abitazione già acquistata con il beneficio prima casa.
Resta ovviamente inteso che, per poter fruire dell’agevolazione, dovranno comunque sussistere tutti gli altri requisiti previsti a pena di decadenza, quindi l’ubicazione dell’immobile nel Comune di residenza e l’impegno a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.