Con l’ordinanza n. 5370/2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’applicabilità dell’imposta di registro e ipocatastale in misura fissa, a norma dell’art. 8, comma 1-bis, del d.l. n. 351/01, al contratto di apporto di un complesso immobiliare, locato a un fondo gestito da una S.G.R., vada riconosciuta, ancorché la locazione sia stata registrata successivamente all’avviso di liquidazione o all’instaurazione del giudizio, promosso contro l’avviso.
La controversia era sorta dal conferimento di un complesso immobiliare locato a un fondo gestito da una SGR.
Secondo l’Agenzia, posto che la locazione allegata all’atto di apporto non risultava registrata al momento del conferimento, l’operazione non poteva beneficiare dell’imposta fissa prevista dall’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 351/2001.
Questa norma stabilisce che gli apporti a fondi immobiliari chiusi, se costituiti da una pluralità di immobili “prevalentemente locati” al momento dell’operazione, scontano l’imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale, anziché le aliquote ordinarie.
Secondo l’Agenzia, poiché il contratto non risultava registrato alla data dell’apporto, esso era da considerarsi nullo come per legge (art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004), e di conseguenza non si poteva considerare l’immobile “locato” ai fini dell’agevolazione.
L’ufficio aveva dunque riqualificato l’atto, liquidando imposte ipotecarie e catastali in misura piena.
Dopo il rigetto del ricorso in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna aveva invece accolto l’appello della società, ritenendo che la successiva registrazione del contratto di locazione avesse avuto efficacia sanante con effetti retroattivi.
La Cassazione ha confermato questa interpretazione, sottolineando che la norma richiede che gli immobili conferiti siano “prevalentemente locati” al momento dell’apporto, senza però richiedere che la registrazione della locazione sia già avvenuta.
Richiamando i principi già affermati dalle Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017) e da altre pronunce di legittimità, la Corte ha ribadito che la tardiva registrazione non impedisce di riconoscere la validità del contratto e l’efficacia della locazione, anche ai fini fiscali, con il conseguente venir meno della nullità del contratto di locazione non registrato.
Non si tratta, infatti, di una sanatoria tardiva ai fini della riduzione delle sanzioni, bensì di un adempimento che completa gli effetti del contratto con piena efficacia retroattiva.
In sostanza, secondo la Suprema Corte, l’agevolazione fiscale non può essere negata per una mera formalità legata ai tempi di registrazione, purché, al momento dell’apporto, risultasse concretamente soddisfatto il requisito di legge della prevalente locazione degli immobili conferiti.