La plusvalenza generata dalla cessione di un immobile strumentale, nell’ambito di una operazione di sale and lease back, è tassabile pro quota per gli anni di durata della locazione finanziaria, e non nell’anno di realizzo.
Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per la cassazione della sentenza n. 13835/2013 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che aveva accolto parzialmente l’appello della società contribuente, soccombente dinanzi la Commissione Tributaria Provinciale di Roma.
Il contenzioso aveva ad oggetto un avviso di accertamento, rilevante ai fini IRES e IRAP, con il quale l’Amministrazione finanziaria aveva disconosciuto la tassazione pro quota, operata dal contribuente, della plusvalenza generata dalla cessione di un bene strumentale, perfezionata all’interno di una operazione di sale and lease back, lungo l’intero arco temporale della locazione finanziaria, imputando invece il componente positivo interamente nell’anno di realizzo.
Nel giudizio di Legittimità la ricorrente denunciava “violazione e falsa applicazione dell’art. 86 D.P.R. 917/1986, nonché dell’art. 83 D.P.R. 917/1986, in relazione all’art. 2425-bis c.c. come modificato dall’art. 16 D.lgs. n. 310/04” lamentando che la Commissione Tributaria Regionale del Lazio avesse dichiarato “la plusvalenza – generata dalla cessione, mediante operazione di sale and lease back, di un immobile della società contribuente ad una società di leasing – tassabile pro quota per gli anni di durata della locazione finanziaria e non nell’anno di realizzo”.
In breve, la ricorrente contestava le modalità di imputazione, ai fini fiscali, del corrispettivo ricevuto dal venditore (società contribuente) in forza dell’operazione di sale and lease back realizzata, sostenendo che – poiché l’immobile ceduto era posseduto da meno di tre anni – la plusvalenza al reddito maturato dovesse essere attribuita per intero nell’anno di realizzo (i.e. 2005).
Il giudice di legittimità ha ritenuto la censura infondata, poiché – come già affermato dalla medesima Corte (cfr. Cass Pen. N. 35294/2016) – “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite, in base all’art. 2425-bis c.c., u.c., in funzione della durata del contratto di locazione”.
Più nel dettaglio, la Suprema Corte ha preliminarmente tratteggiato la natura del contratto di sale and lease back (cfr. Cass. n. 5438/2006), precisando che la disciplina relativa alle plusvalenze patrimoniali da cessione di beni d’impresa (articolo 86 del TUIR) non è applicabile a quelle derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore (e nulla prevede al riguardo), in quanto la causa (i.e. prettamente finanziaria) risulta essere diversa da quella di un contratto di vendita puro e semplice.
Inoltre, anche le diverse modalità di iscrizione in bilancio previste per i soggetti adottanti i principi contabili internazionali (cfr. IAS 17) supportano la differenza tra i due istituti.
La Corte sottolinea come la specifica possibilità concessa al contribuente dal TUIR, di “diluire” negli anni la plusvalenza ottenuta dalla cessione di beni, costituisca una deroga al criterio di competenza di cui all’art. 109, T.U.I.R., il che giustifica l’onere di effettuare la scelta nella dichiarazione dei redditi (art. 86, comma 4, T.U.I.R.).
Al contrario, la ripartizione della somma finanziata per la durata del contratto di sale and lease back è coerente con la causa effettiva del contratto, sicché l’assimilazione di tale finanziamento al corrispettivo derivante da una normale compravendita costituisce un’ingiustificata forzatura.
Alla luce di tutto quanto sopra, la Suprema Corte di Cassazione respinge, per quanto di interesse, il ricorso principale affermando che va esente da censure la sentenza impugnata, essendo stato correttamente calcolato il reddito di impresa, ripartendosi la plusvalenza per la durata del contratto.
