1. Introduzione
Il Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) ha recentemente adottato l’atteso decreto recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario. Il riferimento è al Decreto del MISE 22 dicembre 2015, n. 226 (il Regolamento), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016 (cfr. contenuti correlati). L’emanazione di tale Regolamento era stata prevista dall’articolo 11-quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, così come da ultimo modificato dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44 (il Decreto Legge). Il Regolamento – per il quale il MISE ha sentito l’Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori ed utenti, ed ha ottenuto il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla Sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza dell’8 ottobre 2015 – entrerà in vigore a partire dal 2 marzo 2016.
2. Il prestito vitalizio ipotecario
In realtà, non si tratta di uno strumento nuovissimo, com’è agevole notare sulla base di quanto indicato al paragrafo precedente. Già nel 2005 il legislatore era intervenuto per introdurre la figura del prestito vitalizio ipotecario, ma questo strumento non aveva sortito gli effetti sperati. Nel 2015, con l’emanazione del Decreto legge, il legislatore è intervenuto nuovamente in materia, chiarendo alcuni aspetti oscuri e fornendo ulteriori precisazioni sulla figura del prestito vitalizio ipotecario, nella speranza che possa essere utile per il mercato.
In sintesi, il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento a medio e lungo termine erogabile da istituti di credito e intermediari finanziari che prevede la capitalizzazione annuale di interessi e spese e la concessione in garanzia di ipoteca di primo gradosu un (solo) immobile residenziale. Esso è destinato alle persone fisicheche abbiano compiuto i sessanta anni di età. Il rimborso viene previsto dal legislatore in maniera integrale al verificarsi di un evento determinato (morte del soggetto finanziato, trasferimento della proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile, compimento di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile) o, se concordato tra le parti, con una restituzione rateizzata anticipata di interessi e spese. Dal punto di vista fiscale, esso gode dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25%.
Quanto al rimborso del finanziamento (che potrebbe anche rimanere in capo agli eredi, a seconda dei casi), se esso non viene effettuato nei dodici mesisuccessivi al verificarsi di uno dei suddetti eventi, il legislatore prevede che l’istituto di credito possa procedere alla vendita dell’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato mediante l’intervento di un peritoindipendente incaricato dallo stesso istituto. Se nei dodici mesi successivi non si perfeziona la vendita al valore così determinato, il valore viene diminuito del quindici per cento. Il ricavato sarà utilizzato per estinguere il credito vantato dall’Istituto di credito; ogni somma che residuerà dovrà essere restituita al soggetto finanziato (o, a seconda dei casi, agli eredi). Gli eredi potranno eventualmente accordarsi con l’istituto di credito per provvedere autonomamente alla vendita dell’immobile a condizione che la stessa si perfezioni nel termine di dodici mesi. L’importo del debito residuo non potrà comunque mai superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.
3. Il Regolamento
Il Decreto Legge incaricava poi il MISE di emanare un provvedimento che stabilisse le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e individuasse i casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento, al fine di garantire trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta. Il Regolamento precisa pertanto tali aspetti.
In particolare, esso prevede alcuni specifici obblighi informativi a carico del finanziatore. Nel caso di finanziamenti regolati a tasso variabile, l’istituto di credito deve infatti predisporre due prospetti esemplificativi che rappresentino una simulazione del piano di ammortamento. Tali prospetti devono illustrare il possibile andamento del debito nel tempo (per un minimo di quindici anni): in particolare, il primo deve fare applicazione del tasso vigente all’atto della sottoscrizione del contratto, mentre il secondo deve operare una simulazione al terzo anno facendo riferimento ad un ipotetico rialzo dei tassi non inferiore a trecento punti base rispetto al momento della stipula del contratto (o, se inferiore a questa ipotesi, all’eventuale cap previsto contrattualmente). In presenza di prestito vitalizio ipotecario stipulato a tasso fisso, il prospetto può essere unico e deve in quel caso fare riferimento al tasso concordato contrattualmente.
Inoltre, il finanziatore deve consegnare al soggetto finanziato, almeno quindici giorni prima della stipula del contratto, un prospetto informativo che indichi almeno l’importo finanziato con l’indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile concesso in garanzia e la somma che verrà erogata al netto di ogni imposta, costo e spesa. Il Regolamento chiarisce ancora che l’istituto di credito deve inviare annualmente al soggetto finanziato un resoconto che indichi nel dettaglio gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli costituenti il capitale da restituire a scadenza.
Il MISE ha poi precisato che l’istituto di credito non può esigere il pagamento delle spese sostenute nel caso in cui il soggetto finanziato decida di non sottoscrivere il contratto. Inoltre, viene espressamente stabilito che il finanziato ha diritto di acquistare la polizza assicurativa obbligatoria sull’immobile anche da un soggetto diverso dal finanziatore.
Quanto al rimborso del finanziamento, il Decreto Legge prevedeva già che esso potesse essere integrale in un’unica soluzione (come detto, alla morte del soggetto finanziato o nel caso in cui fossero trasferiti la proprietà o altri diritti reali di godimento sull’immobile o al compimento di atti che ne riducessero significativamente il valore) oppure gradualmente ma limitatamente alla quota degli interessi e delle spese. Ora il Regolamento fornisce alcune precisazioni con riferimento al rimborso integrale in un’unica soluzione. In particolare, qualora il finanziamento fosse cointestato, il rimborso potrà essere chiesto al momento della morte del soggetto più longevo. Inoltre, è specificato che il rimborso integrale può essere domandato qualora fosse concesso un diritto di usufrutto, uso, abitazione, superficie (salvo se diversamente stabilito nel contratto) o fosse costituita una servitù o un diritto reale di garanzia a favore di terzi sull’immobile.
Tra le ulteriori cause per cui è possibile richiedere il rimborso integrale del finanziamento, si segnalano: la revoca dell’abitabilità dell’immobile dato in garanzia a causa di comportamenti / omissioni addebitabili al finanziato; il trasferimento della residenza nell’immobile di soggetti che non siano familiari, conviventi more uxorio o assistenti personali del finanziato; l’attivazione sull’immobile di procedimenti conservativi o esecutivi di importo almeno corrispondente al venti per cento del valore dell’immobile stesso; l’effettuazione di modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale, se non concordate con l’istituto di credito.
Da ultimo, si segnala che, ai sensi del Regolamento, qualora il soggetto finanziato fosse coniugato o convivente more uxorio da almeno cinque anni alla data di sottoscrizione del contratto, e nell’immobile posto a garanzia risiedano entrambi i coniugi o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché sia rispettato il limite minimo di sessanta anni di età per entrambi.
