I fondi immobiliari: tra separazione e separabilità dell’attività ai fini IVA

Grazie al susseguirsi delle risposte dell’Agenzia aventi ad oggetto l’attività degli OICR immobiliari, si consolida a tutto beneficio degli operatori il quadro di applicazione delle disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto. Molte delle incertezze con le quali ci si è confrontati nel corso degli anni derivavano dalla fictio iuris adottata per conciliare la rilevanza delle operazioni dei fondi immobiliari con l’affidamento a soggetti terzi dell’attività di gestione degli stessi (i.e. alle società di gestione del risparmio). Ne è conseguita l’inevitabile individuazione nella SGR del soggetto passivo per le operazioni poste in essere dai fondi da essa gestiti, nell’ambito di un regime di separazione delle attività – obbligatorio per effetto della previsione di cui all’articolo 8 del D.L. 351/2001 – privo di una completa e specifica disciplina applicativa. Hanno inevitabilmente risentito di questa impostazione questioni estremamente delicate come le conseguenze della sostituzione del gestore, la disciplina applicabile agli OICR costituiti in forma societaria (SICAF immobiliari) e, da ultimo, la disciplina dei rapporti tra società di gestione e fondo.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 220 del 26 marzo scorso, ha ad oggetto i “passaggi interni” tra SGR e fondo immobiliare all’interno di un gruppo IVA (di cui al Titolo V-bis del D.P.R. 633/1972) ma le conclusioni cui perviene l’Agenzia hanno una valenza di carattere generale in quanto aventi ad oggetto il regime di rilevanza delle operazioni tra SGR e fondo immobiliare tout court e pertanto di diretta applicabilità anche al di fuori dell’ambito del Gruppo IVA.

L’aspetto di fondo rilevante di questa risposta è l’avere portato a compimento il processo di ricomprensione della separazione – obbligatoria – delle attività del fondo immobiliare, rispetto alle attività proprie della società di gestione del risparmio, nell’ambito della disciplina dell’“esercizio di più attività” di cui all’articolo 36 del D.P.R. 633/1972 e alla connessa separazione – facoltativa – di cui al terzo comma del medesimo articolo.

Il quesito si soffermava su tre aspetti rilevanti della gestione dei rapporti tra SGR e fondo immobiliare, ma tutte le risposte dell’Agenzia – in linea con quanto prospettato nell’istanza – sono coerenti con questa impostazione di fondo. In ordine: le prestazioni di servizi rese dalla società di gestione ai fondi immobiliari da essa gestiti – incluse le prestazioni di servizi concernenti la gestione dei fondi di investimento – sono rilevanti ai fini dell’IVA – con tutto quanto ne consegue in tema di obblighi di fatturazione – esclusivamente ove l’attività del fondo d’investimento (immobiliare) conferisse il diritto alla detrazione in misura ridotta (o, anche, in misura forfettizzata) rispetto a quella propria dell’attività che effettua la prestazione (i.e. la società di gestione del risparmio). Questa conclusione, conferma l’Agenzia, vale esattamente alle medesime condizioni per le prestazioni esenti effettuate dalla SGR (tipicamente, le commissioni di gestione dei fondi).

L’immediata conseguenza di questa prima risposta è la successiva conferma della irrilevanza dei passaggi interni di servizi soggetti a IVA ai fini della determinazione del pro-rata di detraibilità. Irrilevanza che vale sia per i passaggi interni relativi a operazioni imponibili sia per i passaggi interni relativi a operazioni esenti. L’ammontare di queste operazioni non influenza né il numeratore né il denominatore del rapporto, assicurando così la neutralità dei passaggi interni rispetto al pro-rata di detraibilità.

L’ulteriore aspetto confermato dall’Agenzia attiene alla procedura da adottare per la verifica del rispetto della condizione a cui è soggetta la rilevanza dei passaggi interni in ciascun singolo periodo d’imposta. Dovendosi necessariamente fare riferimento alla percentuale di detrazione dell’imposta conseguita nel medesimo periodo in cui le singole operazioni vengono effettuate – al fine di garantire una corretta determinazione dell’imposta detraibile assolta a monte rispetto alle operazioni attive effettuate nello stesso periodo d’imposta – l’Agenzia ha ritenuto condivisibile l’adozione in via provvisoria della percentuale di detrazione (della SGR e del singolo fondo immobiliare) dell’anno precedente. La determinazione della percentuale di detrazione effettiva del periodo d’imposta considerato, consentirà di stabilire in via definitiva la rilevanza del passaggio interno e la eventuale emissione delle fatture provvisoriamente non emesse o delle note di credito che stornino le eventuali fatture provvisoriamente emesse.

All’applicazione del regime di separazione delle attività proprio dell’articolo 36 del
D.P.R. 633/1972 conseguono effetti potenzialmente rilevanti quanto alla detraibilità dell’IVA assolta a monte dalla società di gestione. La conferma dell’Agenzia della irrilevanza ai fini della determinazione del pro-rata dei servizi di gestione – e non – prestati a favore dei fondi immobiliari – sia che si qualifichino per l’imponibilità sia che si qualifichino per l’esenzione – riporta nella corretta prospettiva la questione della determinazione dell’ammontare dell’IVA detraibile in relazione ai beni e servizi acquistati a monte dalla società di gestione. E, ci sia consentito aggiungere, la riporta nell’ottica del pieno rispetto del principio della neutralità dell’imposta sul valore aggiunto nei confronti dei soggetti passivi.

La risposta all’interpello in esame si chiude con la conferma della possibilità di ricorrere alla separazione delle attività all’interno di ciascun fondo di investimento immobiliare, distinguendo le attività immobiliari secondo le specifiche prescrizioni contenute nel terzo comma, dell’articolo 36 del D.P.R. 633/1972. Si tratta, in quest’ultimo caso, di una conferma definitiva che fa seguito a una precedente risposta a interpello nella quale si potevano già intravedere dei segnali in questa direzione.[1] In quella sede l’Agenzia negava al contribuente la possibilità di operare la separazione dell’attività in ragione della tipologia di attività immobiliare esercitata – non in conseguenza di una inesistente alterità del regime di separazione dell’attività dei fondi immobiliari rispetto al regime di separazione proprio dei soggetti passivi d’imposta che esercitano più attività. E, infatti, con questa risposta, l’Agenzia conferma la legittimità dell’esercizio dell’ulteriore separazione contabile delle attività svolte da ciascun fondo, distinguendo le locazioni e cessioni di fabbricati abitativi esenti da imposta, dalle locazioni e cessioni di altri fabbricati/immobili.

Anche quest’ultima risposta non può che essere condivisa e apprezzata. La conclusione opposta mal si sarebbe conciliata con il principio della neutralità dell’IVA nei confronti dei soggetti che esercitano attività economiche soggette a imposta; si pensi in questo caso alla discriminazione che si sarebbe creata rispetto ad altri soggetti passivi esercenti attività immobiliare costituiti in forma di società di capitali[2] ma anche, per rimanere alle più recenti esperienze nel settore, all’attività di gestione e valorizzazione di beni immobili svolte dalle cosiddette Reoco costituite ai sensi del comma 4, dell’articolo 7.1, della L. 130/1999.