Ai fini della determinazione del costo deducibile dal reddito d’impresa per provvigioni afferenti all’incarico di intermediazione per vendita immobiliare, si deve aver riguardo a tutti gli elementi in grado di giustificare l’importo delle stesse. Difatti, la supposta antieconomicità dell’operazione concernente la percentuale della provvigione deve considerare la complessiva operazione economica oggetto di intermediazione.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza in commento, concernente una fattispecie nella quale era stata ripresa a tassazione, ex art. 39, comma1, lett. d) del D.P.R. 600/1973, parte dell’importo corrisposto da una Società italiana ad una residente nel Regno Unito per provvigioni relative ad un’intermediazione immobiliare per un compendio del valore complessivo di euro 65.000.000,00 in relazione al quale era stato inizialmente sottoscritto un preliminare di vendita (poi risolto) per una prima porzione valutata euro 18.000.000,00, residuando una opzione di acquisto per la restante parte.
In particolare, l’Amministrazione riteneva il corrispettivo per l’intermediazione, pari ad euro 3.000.000,00, assolutamente antieconomico, in quanto largamente eccedente la percentuale sul corrispettivo di vendita del 3% normalmente applicata secondo gli usi della Camera di Commercio; conseguentemente recuperava la quota eccedente di costo ritenuto indebitamente dedotto.
La Società aveva vittoriosamente impugnato il relativo avviso d’accertamento, per poi risultare soccombente di fronte alla C.T.R., il cui giudizio è stato cassato dalla Suprema Corte, che si è pronunciata a favore della contribuente, che, tra i vari motivi di ricorso, deduceva omessa motivazione del giudice d’appello in relazione all’antieconomicità dell’operazione, sia in termini di quantificazione della percentuale di provvigione, sia per non avere considerato l’oggetto della intermediazione nella sua interezza, comprensivo dell’opzione di acquisto per l’intero compendio immobiliare.
I giudici della Suprema Corte hanno accolto i motivi della contribuente, cassando la sentenza con rinvio e disponendo che la valutazione di antieconomicità, operata dall’Agenzia delle Entrate, debba avere riguardo alla complessiva operazione conclusa mediante l’incarico conferito alla società di intermediazione immobiliare, ricomprendendo il valore complessivo della transazione.
Nel caso di specie, infatti, la provvigione corrisposta era inerente ad un più ampio oggetto, che giustificava l’importo, ritenuto eccessivamente oneroso e antieconomico dall’Amministrazione Finanziaria.
Nello specifico, vi era una specifica opzione prevista per l’acquisto dell’intero immobile, mentre l’Agenzia delle Entrate ha rapportato la proporzionalità della provvigione alla sola vendita di una parte dello stesso.
