Con Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito istruzioni agli uffici sulle novità introdotte per la cedolare secca sulle locazioni brevi dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213).
L’art. 1, c. 63, della legge di bilancio 2024, ha infatti modificato l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, sul regime fiscale delle locazioni brevi:
- innalzando l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, che effettuano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca di cui all’art. 3 del D. Lgs. 23/2011: l’aliquota viene quindi stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%, e, contestualmente, viene riconosciuto al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente;
- delineando le modalità per procedere agli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, in maniera conforme al diritto UE, secondo quanto declinato dalla Corte di giustizia UE.
In particolare, l’Agenzia chiarisce quindi che:
- l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26%, a partire dal secondo immobile dato in locazione
- il proprietario che mette in locazione diverse unità avrà comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%, indicandolo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse
- la nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni
- gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione, dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto
- il locatore dovrà determinare l’imposta dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi
- gli intermediari non residenti che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso quest’ultima; i soggetti residenti in uno Stato membro dell’UE che non hanno una stabile organizzazione in Italia, invece, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
- i soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, dovranno invece nominare un rappresentante fiscale in Italia.