Con Risposta n. 303 del 28 aprile 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sull’applicabilità, ad un atto di cessione in blocco di un portafoglio crediti derivanti da contratti di leasing, delle agevolazioni di cui all’art. 35, comma 10 ter, DL 223/2006.
Tale norma agevolativa prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, in luogo di quella proporzionale, in caso di vendita di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore.
Nel caso analizzato, in particolare, la banca, nell’ambito della propria attività di servicer di portafogli di crediti, ha acquistato un portafoglio composto da rapporti attivi e passivi derivanti da contratti di leasing immobiliare, individuati in blocco ai sensi dell’art. 58 del Testo unico bancario. Su alcuni beni immobili sottostanti il Portafoglio è in corso un processo di commercializzazione, conseguente alla risoluzione dei relativi contratti di leasing per inadempienza dell’utilizzatore.
Sul punto l’Agenzia ricorda come il comma 10-ter dell’articolo 35 preveda che, alle cessioni effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari ex art. 106 TUB, nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Nell’escludere l’applicabilità al caso di specie del regime agevolativo, l’Agenzia evidenzia come, del tenore letterale della norma si desume che l’agevolazione possa essere applicata solo al ricorrere del requisito soggettivo in capo al cedente, ovvero la qualifica di “banca” o “intermediario finanziario”, per effetto della particolare provenienza dell’immobile acquistato.
In linea generale, ad essere agevolato è il primo atto di cessione dell’immobile rinveniente alla banca per effetto della risoluzione del contratto di leasing. Tale soluzione assicura l’identità e la corrispondenza del soggetto tenuto ad applicare l’agevolazione, indipendentemente dalla circostanza che l’immobile sia trasferito all’utilizzatore per effetto dell’esercizio dell’opzione ovvero trasferito a terzi, a seguito della risoluzione del contratto per inadempienza dell’utilizzatore.
Nel caso di specie, diversamente, gli immobili sono pervenuti al cedente non a seguito della risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, bensì per effetto della cessione in blocco dei beni e dei rapporti effettuata ai sensi dell’articolo 58 del TUB.
Inoltre, attraverso la descritta cessione in blocco si è, comunque, realizzato il passaggio di proprietà alla stessa dell’Immobile in oggetto. Con tale atto, dunque, l’intermediario, cui il bene è pervenuto per effetto della risoluzione del contratto di leasing, ha comunque realizzato la dismissione del bene oggetto del contratto di leasing, consentendo allo stesso intermediario di proseguire nella sua attività “tipica” di leasing immobiliare.