Con Risposta n. 123 del 17 marzo 2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla disciplina IVA applicabile ai fondi immobiliari e alle loro società di gestione.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato come sia ammessa la possibilità di separare le diverse attività immobiliari (cessioni e locazioni) imputabili ad un fondo immobiliare gestito da una SGR, suddividendo le locazioni e cessioni di fabbricati abitativi esenti da IVA dalle locazioni e cessioni di altri fabbricati.
Con riferimento alla fattispecie rappresentata dall’Istante, si osserva che lo stesso intende procedere alla separazione di tre attività:
1) Locazione di immobile abitativo esente, (immobile del fabbricato n.5);
2) Locazione di immobile strumentale imponibile (porzione immobile fabbricato n.1);
3) Sviluppo e riqualificazione di immobili (immobili facente parti dei fabbricati n.1, n.2, n.3 e n.4) classificati dal punto di vista tecnico/catastale quali unità in corso di definizione nella categoria catastale F/4.
Si tratta, in particolare, di attività con caratteristiche oggettive, in linea di principio, diverse e aventi ad oggetto beni immobili catastalmente classificati in categorie differenti rispetto a quelle in cui sono ricompresi i beni oggetto della ordinaria attività di gestione del fondo (la locazione e la vendita avrebbero ad oggetto immobili strumentali ed abitativi, mentre l’attività di sviluppo e riqualificazione è realizzata su edifici aventi una classificazione catastale provvisoria, trattandosi di immobili da riconvertire ad uso residenziale).
Pertanto, nel presupposto che le attività in questione presentino elementi di uniformità e omogeneità nelle loro caratteristiche essenziali tali da poter essere considerate distinte e autonome, l’Agenzia delle Entrate ritiene che la società istante possa esercitare legittimamente l’opzione per l’applicazione separata dell’IVA, di cui all’articolo 36, terzo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, in relazione all’attività di sviluppo e riqualificazione degli immobili propri rispetto alle altre attività di cessione e locazione immobiliare.