Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto dagli acquirenti di un’unità immobiliare, i quali agivano in giudizio nei confronti della banca erogatrice di un mutuo fondiario concesso alla società costruttrice dell’immobile. I ricorrenti sostenevano di aver acquistato l’immobile dal costruttore senza accollarsi una quota di tale mutuo, bensì corrispondendo il prezzo integralmente, in contanti, prima del frazionamento, e pertanto, ai sensi dell’art. 39, sesto comma, del D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, di avere diritto alla esclusione dell’unità immobiliare acquistata dall’ipoteca iscritta sull’intero fabbricato a garanzia del finanziamento.
La Suprema Corte ritiene tale assunto manifestamente infondato.
L’art. 39, sesto comma, del T.U.B. prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti delle singole unità immobiliari di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse, ed il frazionamento dell’ipoteca su ciascuna unità, in correlazione a tali quote.
Non prevede invece che, in caso di alienazione di una unità immobiliare, in mancanza di accollo della quota di finanziamento e di estinzione della stessa (corrispondendo alla banca il relativo importo, contestualmente o successivamente al frazionamento), l’acquirente abbia diritto alla cancellazione dell’ipoteca. Tale affermazione sarebbe contraria ai principi in tema di diritto di seguito e di opponibilità ai terzi della garanzia ipotecaria: l’ipoteca continuerà a gravare per intero sull’immobile, fino alla estinzione della quota di finanziamento. In caso contrario, se il costruttore alienasse tutte le unità immobiliari senza prevedere l’accollo delle quote del mutuo, l’ipoteca andrebbe integralmente cancellata, privando l’istituto erogatore della garanzia della restituzione del finanziamento.
Gli acquirenti potranno, eventualmente, rivolgere le proprie contestazioni nei confronti del venditore, non avendo egli corrisposto alla banca l’importo ricevuto con il pagamento dell’intero prezzo dell’unità immobiliare, imputando lo stesso alla rispettiva quota di finanziamento.