Con sentenza del 05 febbraio 2015, n. 2075, la Cassazione ha affermato il principio secondo cui l’eventuale inserimento per errore nella nota di iscrizione ipotecaria di un elemento non essenziale, quale il termine di efficacia dell’ipoteca, non previsto dal titolo o ad esso non conforme non è idoneo a connotare il diritto ipotecario anche quanto a quell’elemento in quanto la garanzia ipotecaria non può avere caratteristiche difformi rispetto a quanto previsto nel titolo stesso o in esso non previste.
Qualora l’errore nella nota di iscrizione sia caduto, come nella specie, su un elemento non essenziale, diverso dalle indicazioni previste dall’art. 2839 c.c. a pena di nullità, e quindi non idoneo ad incidere sulla identificazione del contenuto della garanzia e la cui presenza non è fonte di invalidità della garanzia stessa, lo stesso è ovviabile con lo strumento della rettifica, che rimuove l’inserimento nella nota ipotecaria della previsione del termine inferiore a quello di legge inserita per errore rendendo chiaro anche ai terzi che l’iscrizione ipotecaria è soggetta al termine di efficacia ordinario ventennale previsto dall’art.2847c.c..
Deve escludersi invece che la nota di iscrizione, che ha funzione soltanto strumentale e non è autonoma fonte di obbligazioni possa sostituirsi al titolo, neppure allo scopo di meglio tutelare l’affidamento dei terzi, attribuendo al diritto ipotecario contenuti o limiti non previsti dalla legge, da un provvedimento del giudice e neppure dalla volontà delle parti che abbiano consentito all’iscrizione.
La tutela dell’affidamento del terzo, che prendendo visione della sola nota di iscrizione sia stato indotto a credere che l’ipoteca esistente sul bene abbia un contenuto in parte diverso da quello reale (e in ipotesi conceda un finanziamento confidando che l’ipoteca da iscrivere in proprio favore, di grado successivo al primo, acquisti a breve termine il primo grado) potrà risolversi sul piano risarcitorio, nell’ambito del quale dovrà verificarsi se costituisca o meno adempimento riconducibile alla ordinaria diligenza in capo al creditore interessato il compimento di una verifica che non si restringa all’esame della nota di iscrizione ma si estenda anche al controllo del titolo, custodito in copia presso il medesimo ufficio dei registri immobiliari.
