Con l’ordinanza n. 28804/2024, la Suprema Corte si è espressa sulla deducibilità, a fini IRES, degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari su immobili da locare, ovvero sulla portata applicativa del regime fiscale agevolativo recato dall’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244, nella parte in cui sancisce l’irrilevanza, ai fini dell’art. 96 del TUIR, degli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
Nel caso in esame, la contribuente – società immobiliare dedita alla locazione di beni immobiliari – per l’anno di imposta 2010, aveva optato per l’integrale deduzione degli interessi passivi maturati e corrisposti in relazione a contratti di mutuo ipotecario, invocando il trattamento disciplinato dal predetto art. 1, comma 36.
L’Ufficio, tuttavia, ritenendo detti interessi deducibili solo parzialmente – perché insussistenti i requisiti oggettivi posti dalla stessa norma agevolatrice – disconosceva l’applicabilità del regime in parola, rettificando il risultato operativo lordo (c.d. ROL) sulla base delle regole statuite dall’art. 96 TUIR.
Invero, a parere dell’Amministrazione finanziaria, il menzionato art. 1, comma 36, alla luce di un’interpretazione letterale e teleologica, recherebbe due limiti oggettivi ai fini della sua configurabilità: il finanziamento non solo deve essere stato funzionale all’acquisizione (o alla costruzione) dell’immobile; in aggiunta, la sua formalizzazione deve risalire ad un momento antecedente rispetto alla pattuizione del contratto di locazione dell’immobile acquistato ovvero edificato.
La Corte di Cassazione ha adottato una soluzione differente.
Anzitutto, il Collegio ha ritenuto giuridicamente irrilevante il fatto che gli immobili fossero, o meno, già locati al momento della stipula del finanziamento.
Invero, la “destinazione alla locazione” di cui all’art. 1, comma 36 allude ad un rapporto tra finanziamento e locazione di tipo causale e non già di tipo temporale, sebbene detto legame debba essere valutato assumendo criteri obiettivi.
Del resto, questa ricostruzione sarebbe coerente con il dato legislativo positivo, il cui perimetro operativo non si circoscriverebbe agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti accordati, esclusivamente, per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione.
Concludendo sul punto, rigettando il ricorso dell’Erario, la Suprema Corte sottolinea che “la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerati, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento”.
Infatti, “pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale”.