La fideiussione per il conduttore garantisce il compratore dell’immobile locato?

1. Il problema

Con la sentenza del 4 febbraio 2021, n. 2711, la Cassazione, pur dichiarando inammissibile il ricorso, elabora a sensi dell’art. 363, comma 3, c.p.c. un principio di diritto in tema di fideiussione che possa servire come criterio di decisione per casi simili. La Corte affronta la questione se una garanzia personale si trasferisca insieme con il contratto di locazione cui accede a seguito della vendita dell’immobile locato, in virtù degli artt. 1599 e 1602 c.c.

Nel caso deciso una società aveva preso in locazione un immobile; il contratto di locazione era stato firmato anche dai soci della società locataria quali fideiussori a garanzia “di tutti gli obblighi ed impegni assunti in dipendenza del presente contratto di locazione” e dalla sentenza d’appello risulta che la fideiussione era contenuta all’interno del contratto di locazione.

2. Il quadro normativo

Per la Cassazione merita intanto approvazione il costante e pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale “la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 cod.civ., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore”[1]. Infatti il conduttore conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in uno stato di indifferenza giuridica rispetto all’identità soggetto al quale deve pagare il canone di locazione. Pertanto il conduttore è tenuto a pagare i canoni all’acquirente dell’immobile dalla data in cui riceve la comunicazione del trasferimento di proprietà in applicazione analogica dell’art. 1264 c.c. dettato per la cessione dei crediti.

Inoltre viene confermato che quando il debito principale non è ancora venuto a scadenza (es. pagamento canoni futuri) la fideiussione prestata a garanzia si protrae per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita. Quindi nell’ipotesi di locazione la garanzia copre anche i canoni a scadere.

Infine viene richiamato il principio di carattere generale, secondo cui le garanzie, anche personali, sono accessori del credito: esse normalmente sono destinate a subirne la sorte, seguendo la circolazione del medesimo. Ciò implica, secondo la giurisprudenza, che nel contratto di locazione il deposito cauzionale versato in denaro dal conduttore (qualificabile come pegno irregolare) è accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce ed è caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all’immobile[2].

3. La soluzione

Di conseguenza la questione affrontata dalla Corte richiede di accertare il perimetro applicativo dell’art. 1602 c.c. per stabilire se con la vendita del bene locato il nuovo locatore/proprietario acquisti, per effetto della surrogazione ex lege regolata dall’art. 1602 c.c., un duplice credito: il credito verso il debitore principale ed altresì il credito verso il fideiussore.

Per la sentenza in esame “non esiste una risposta univoca all’interrogativo se la garanzia fideiussoria “dipenda” dal contratto di locazione” perché occorre “disarticolare la conclusione in considerazione delle specificità del caso concreto, ponendo attenzione: all’obbligo, al credito garantito, alla posizione del terzo che si sia reso garante senza essere debitore, alle connesse relazioni a più lati”.

Ecco allora due criteri dirimenti.

a) In primo luogo bisogna distinguere la fideiussione in senso stretto dal negozio autonomo di garanzia, per il diverso grado di accessorietà rispetto al rapporto garantito che contraddistingue le due figure[3].

Se la garanzia personale riguarda soltanto l’obbligazione di pagamento del canone di locazione, quale prestazione specificamene individuata, essa è riconducibile alla fideiussione tipica e si trasmette come accessorio del credito all’acquirente dell’immobile.

Se invece il garante si impegna a tenere indenne il locatore del mancato adempimento delle varie prestazioni gravanti sul conduttore (quindi non solo il pagamento del canone, ma anche l’adempimento di altre obbligazioni assunte con il contratto, quali quella di eseguire lavori di adeguamento della res locata, quella di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare per omessa manutenzione e per ritardo nel rilascio dell’immobile) si è di fronte a un contratto autonomo di garanzia. In questo caso secondo la Corte la garanzia personale non si trasmette automaticamente a favore dell’acquirente dell’immobile locato.

b) Inoltre una fideiussione in senso stretto – che certamente costituisce negozio giuridicamente separato dalla locazione[4] -, può essere contenuta in una clausola inserita nel contratto di locazione, così da mostrare un nesso di dipendenza funzionale con essa, oppure può essere assunta attraverso un distinto contratto pur legato da collegamento negoziale alla locazione.

Nel primo caso l’applicazione dell’art. 1602 c.c. consente di ritenere che il proprietario, subentrato ex lege nel contratto di locazione, subentri automaticamente anche nella fideiussione in esso contenuta.

Nel secondo caso in questione non è l’accessorietà, quale elemento naturale tra obbligazione principale e obbligazione del garante, ma il collegamento che viene a determinarsi tra fideiussione e locazione. Per la Corte la strutturale “autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto ad esso collegato è sufficiente ad escludere che la surrogazione di cui all’art. 1602 cod.civ. si estenda all’obbligazione di garanzia, ove ciò non sia stato espressamente convenuto con il fideiussore”.

La soluzione accolta per la fideiussione prestata separatamente dalla locazione desta qualche perplessità: la Corte attribuisce eccessivo rilievo al testo dell’art. 1602 c.c. laddove la norma indica il subentro automatico dell’acquirente in diritti e obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Invece l’accessorietà dell’obbligazione fideiussoria avrebbe più correttamente comportato il subentro automatico dell’acquirente in base all’art. 1263 c.c. (cioè il credito al pagamento del canone è trasferito con le garanzie personali), esattamente come egli subentra in una cauzione.

Ma tant’è, e il principio elaborato dalla Corte quasi certamente sarà utilizzato in futuro. Quindi nelle fideiussioni rilasciate da banche e imprese di assicurazione aventi a oggetto il pagamento del canone locativo, ovviamente contenute in documenti separati dal contratto di locazione, e ancor più nelle garanzie estese genericamente a tutte le obbligazioni del conduttore, si dovrà verificare la presenza di un’apposita clausola di sopravvivenza della garanzia in caso di alienazione dell’immobile locato. Altrimenti l’acquirente non potrà invocare la garanzia, salvo al momento della cessione dell’immobile locato il garante esprima il proprio consenso in tal senso.