Con la sentenza n. 16946/2024, la Suprema Corte ha preso posizione sul regime di tassazione delle cessioni di unità immobiliari in corso di ristrutturazione, concludendo che, ai fini della determinazione dell’imposta ipocatastale applicabile, rileva esclusivamente la classificazione catastale del fabbricato al momento del trasferimento.
La contribuente – impresa operante nel settore immobiliare – aveva acquistato cinque unità immobiliari censite, al momento del rogito, nella categoria catastale F/4 (c.d. “immobili in corso di definizione”), essendo queste ultime inserite nel contesto di un intervento di trasformazione edilizia.
Non potendosi quindi configurare la fattispecie di esenzione contemplata dall’art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. n. 633/1972 accordata per le “cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali”, le imposte ipotecaria e catastale erano state liquidate in misura fissa, ai sensi dell’art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. n. 347/1990, in virtù del principio di alternatività tra IVA ed imposte indirette.
La soluzione era stata contestata dall’Amministrazione finanziaria in ragione del precedente classamento in categoria C e D delle medesime unità immobiliari che, stante il disposto dell’art. 10, comma 1, D. Lgs. n. 347/1990 in uno con l’art. 1-bis della Tabella allegata, avrebbe richiesto l’assolvimento delle imposte in misura proporzionale.
Infatti, secondo l’Agenzia, nelle ipotesi di fabbricati privi di certa destinazione d’uso perché non ancora definiti nelle loro qualità strutturali e funzionali, andrebbe privilegiata la categoria catastale che era stata attribuita all’immobile prima della traslazione nella categoria provvisoria F/4.
In sede motivazionale, in accoglimento del ricorso presentato dalla contribuente, la Suprema Corte ha precisato che “la fictio della categoria catastale F/4 indica che lo stato dei beni è in corso di trasformazione (e la categoria catastale, quindi, in corso di definizione), il che significa che la consistenza dei beni – di certo- non è più quella che essi avevano in precedenza”.
In definitiva, “non può ipotizzarsi una sopravvivenza dell’originaria categoria catastale, la quale realizzerebbe l’effetto distorto di sterilizzare la stessa funzione della categoria F/4, legando la tassazione ad una consistenza fattuale dei beni non più esistente”.