Le novità fiscali contenute nel Decreto Crescita in materia di cartolarizzazione di beni immobili

Con l’approvazione del Decreto Crescita, pubblicato dopo un tormentato iter di approvazione sulla Gazzetta Ufficiale del 30 aprile 2019, il Governo interviene nuovamente sul testo della legge sulle cartolarizzazioni (la “L. 130/1999”) introducendo numerose novità, anche di natura tributaria. Si tratta, per la materia fiscale, di una serie di interventi volti sia a chiarire i dubbi da più parti sollevati a seguito delle modifiche introdotte con la recente Legge di Bilancio sia a superare la controversa posizione che l’Agenzia delle Entrate aveva assunto in materia di tassazione del reddito d’impresa prodotto dalle società costituite ai sensi del comma 4, dell’art. 7.1, della L. 130/1999 (“ReoCo”).

Prima di concentrarci sugli aspetti fiscali è utile dare breve spazio alle novità introdotte in materia di cartolarizzazione immobiliare. In particolare, il legislatore, partendo dall’evidenza che l’esito economico di investimenti in crediti garantiti da un sottostante immobiliare dipende certamente dalla valorizzazione di detti asset, ha integrato le ipotesi di cartolarizzazione con nuovi strumenti gestionali, fiscalmente agevolati, che avrebbero il pregio di favorire il rendimento dell’operazione attraverso la valorizzazione immobiliare e per il tramite della segregazione dei flussi economici di quest’ultima,[1] finanche prevedendo la possibilità di cartolarizzazione diretta dei proventi derivanti dal possesso di beni immobili.[2] La rinnovata L.130/1999 prevede ora due differenti modalità di gestione degli asset immobiliari: i) la costituzione di una o più società veicolo d’appoggio (appunto, le ReoCo) che possono “acquisire, gestire e valorizzare” i beni immobili (ivi compresi i diritti reali immobiliari ed i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria anche se risolti)[3] concessi o costituiti in qualunque forma a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione destinando tutti proventi all’interesse esclusivo della stessa e ii) la possibilità di acquisto diretto, da parte della società di cartolarizzazione, di beni immobili al fine della cartolarizzazione dei relativi proventi.

Dette previsioni, come detto, sono state accompagnate da uno speciale corredo fiscale che intende contribuire in modo determinante alla operatività delle nuove disposizioni.

In ambito più squisitamente tributario certamente rilevante è la sostituzione del comma 4, dell’articolo 7.1, che consente di superare la posizione assunta dell’Agenzia dell’Entrate in materia di tassazione del reddito prodotto dalle ReoCo (si fa qui riferimento alla risposta n. 18 resa pubblica in data 30 gennaio 2019 ad un’istanza di interpello, poi seguita da altre risposte di analogo tenore).[4] Nell’esaminare la questione l’Agenzia concludeva per il non riconoscimento alle ReoCo del regime di esclusione da tassazione dei redditi di periodo derivanti dalla propria attività; ciò in considerazione della mancanza, nella norma che disciplina le ReoCo, di una previsione analoga a quella contenuta in materia di cartolarizzazione dei crediti pecuniari, laddove solo per questi ultimi si prevedeva un regime di separazione del patrimonio costituito dai crediti relativi a ciascuna operazione. Il novellato comma 4, dell’art. 7.1. a chiarimento dell’incertezza normativa stabilisce ora (v. il penultimo periodo di questa disposizione) che “Ibeni, diritti e le somme in qualsiasi modo derivanti dai medesimi nonché ogni altro diritto acquisito nell’ambito dell’operazione di cui al presente comma, o al successivo comma 5, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società stesse e da quello relativo alle altre operazioni.” Si tratta di una previsione che riflette letteralmente quella contenuta nel comma 2, dell’art. 3 della L. 130/1999 in materia di separazione del patrimonio delle società di cartolarizzazione dei crediti e che consente la piena applicazione del regime di neutralità fiscale.[5]I proventi di cui alle operazioni di valorizzazioni immobiliare, asserviti alla cartolarizzazione e gestiti dalla ReoCo saranno di fatto esentati da tassazione diretta (IRES ed IRAP), potendosi escludere che il reddito da questa prodotto rappresenti una “utilità” propria, ma, al contrario, è destinato al soddisfacimento dei diritti di terzi soggetti (i.e. gli investitori titolati delle note emesse dalla società di cartolarizzazione dei crediti e a cui il patrimonio immobiliare è di fatto asservito). Tenuto conto che anche i flussi verso la SPV 130 sono esentati da ogni forma di prelievo, si produce l’effetto di trasferire il risultato economico della gestione immobiliare ai sottoscrittori dei titoli emessi senza alcuna tassazione intermedia.

Particolare attenzione dovrà porsi, in ogni caso, al vincolo di segregazione dei flussi, nei casi, ad esempio, di più attivi immobiliari detenuti da una medesima ReoCo; in sintesi ed al netto di elementi di natura contrattuale, in carenza di migliore indicazione si dovrebbe ritenere, che il vincolo di destinazione dei flussi obblighi alla distribuzione degli stessi dopo la copertura, esclusivamente, dei costi inerenti alla gestione immobiliare.

Piuttosto articolate e forse non del tutto attese anche le novità introdotte in materia di imposte d’atto applicabili alle operazioni immobiliari effettuate dalle ReoCo.

La prima agevolazione consiste nell’applicazione delle “imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sugli atti e le operazioni inerenti il trasferimento a qualsiasi titolo, anche in sede giudiziale o concorsuale, dei beni e diritti di cui ai commi 4 e 5, in favore della società veicolo d’appoggio, inclusi eventuali accolli di debito, e le garanzie di qualunque tipo, da chiunque e in qualsiasi momento prestate, in favore della società di cartolarizzazione o altro finanziatore ed in relazione all’operazione di cartolarizzazione, a valere sui beni e diritti acquistati dalle società veicolo d’appoggio”. Per effetto di questa disposizione sono ora soggetti alle imposte d’atto in misura fissa tutti gli atti di trasferimento immobiliare in favore delle ReoCo, anche qualora la cessione abbia ad oggetto beni in locazione finanziaria unitamente ai relativi contratti[6](di cui al comma 5, dell’art. 7.1, della L. 130/1999). Agevolazione che è estesa altresì agli accolli di debito e alle garanzie prestate in favore della ReoCo o di altro finanziatore in relazione all’operazione di cartolarizzazione. Si fa notare da subito che l’agevolazione prescinde dalle caratteristiche degli immobili e, quindi, non ha alcun rilievo che questi siano commerciali o residenziali.

Le stesse imposte sono ora applicabili in misura fissa anche in relazione ai successivi trasferimenti degli immobili – da parte delle Reoco – in favore di soggetti che esercitino attività d’impresa a condizione che l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto che intende a sua volta trasferirli entro cinque anni. Allo stesso modo sono soggetti a tassazione in misura fissa gli atti di successivo trasferimento di immobili residenziali in favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa e per i quali ricorrono le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”. Regime, questo, addirittura più favorevole rispetto alle “ordinarie” agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa che prevedono la riduzione dell’imposta proporzionale, ma mai l’applicazione delle imposte d’atto in misura fissa.

Nell’assenza di indicazioni al riguardo, sembra ragionevole ritenere che la ratio di questo trattamento possa essere rinvenibile nel riconoscimento dell’agevolazione alle sole operazioni destinate alla valorizzazione di immobili posti a garanzia di un originario credito deteriorato, laddove invece analoga agevolazione non si è inteso riconoscere a operazioni di mera cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili laddove queste non siano funzionali al recupero di debiti ma piuttosto alla “finanziarizzazione” degli asset.

In tal senso la previsione sembra coerente con la ratio sottostante la volontà di esentare da fiscalità l’intera “catena di valorizzazione dei crediti deteriorarti con sottostante immobiliare”.

In ambito Iva non si rintracciano riflessi specifici, ritenendosi pienamente applicabile alle ReoCo il regime Iva ordinario e, conseguentemente, quello specifico per le attività immobiliari che saranno svolte dalle stesse, siano esse di trading, ristrutturazione, costruzione.

Passando alle previsioni di cui all’art.7.2, risulta sostanziale il chiarimento che attiene alle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità dei beni immobili (si fa qui riferimento alle operazioni di cartolarizzazione indicate alla lett. b-bis), del comma 1, dell’art. 7 della L. 130/10999). Da più parti era stata sottolineata l’ambiguità del testo legislativo laddove non era chiaro se la novella introdotta con la Legge di Bilancio 2019 aprisse o meno alla possibilità per le società di cartolarizzazione di detenere la titolarità dei beni immobili. Questo dubbio viene ora meno in conseguenza del riferimento introdotto in questa disposizione alla “titolarità in capo alla società di cui all’art. 7.2 di cui alla presente legge di beni immobili” (beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni) e al rinvio alla specifica disciplina riservata a queste società dall’articolo 7.2 di contestuale introduzione.

Conseguentemente anche nel caso in esame è stabilito che i risultati economici delle attività di gestione immobiliare siano, al pari dei risultati della cartolarizzazione, esentate da forme di tassazione diretta (IRES ed IRAP) e siano segregati a favore della stessa.[7]

In materia di fiscalità indiretta, non sono previste come detto specifiche previsioni agevolative connesse ai trasferimenti immobiliari applicandosi di conseguenza, ed a differenza delle ReoCo, l’ordinaria tassazione d’atto.[8] In materia di Iva anche per le società di cui all’art. 7.2 non paiono esservi riflessi specifici ritenendosi anche in questo caso pienamente applicabile il regime Iva ordinario.

In conclusione è possibile osservare che l’impulso legislativo alle nuove strutture di cartolarizzazione immobiliare ha creato nuovi sistemi operativi che, accompagnati da speciali misure fiscali, certamente ne incrementeranno l’utilizzo anche se, come ben noto agli operatori del mercato, la specifica operatività nella fase di gestione degli asset, l’obbligo di segregazione, le modalità di detenzione delle ReoCo oltre ad altri problemi che emergeranno nella prassi, richiederanno un inevitabile periodo di assestamento e probabilmente di ulteriori interpretazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.