Il 28 settembre 2016 la Banca d’Italia ha pubblicato due importanti aggiornamenti in relazione sia alla Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013 (recante Disposizioni di vigilanza per le banche, di seguito Circolare n. 285) sia alla Circolare n. 288 del 3 aprile 2015 (recante Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari, di seguito Circolare n. 288) (cfr. contenuti correlati).
Gli aggiornamenti modificano, in particolare, il Capitolo 3 (Sistema dei controlli interni), Parte Prima, Titolo IV, della Circolare n. 285 e il Capitolo 1 (Organizzazione amministrativa e contabile e controlli interni), del Titolo III, della Circolare n. 288 per dare attuazione agli artt. 120-undecies e 120-duodecies[1] del D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario, di seguito, TUB), che recepiscono nell’ordinamento italiano le disposizioni della direttiva 2014/17/UE“Mortgage Credit Directive” – in materia di contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali – attinenti alla verifica del merito di credito del consumatore e alla valutazione degli immobili cui sono tenute le banche che concedono ai consumatori crediti immobiliari.
Le disposizioni in merito alla valutazione del merito del credito del consumatore, contenute nell’art. 120-undecies TUB, sono state attuate – sia per le banche che per gli intermediari finanziari[2] – mediante il rinvio agli Orientamenti dell’Autorità Bancaria Europea (ABE)[3] in materia di valutazione del merito creditizio. Quest’ultimi, in particolare, richiedono agli operatori del credito, prima della conclusione del contratto, di svolgere una valutazione approfondita del merito creditizio dei consumatori, al fine di verificarne la capacità (attuale e prospettica) di adempiere ai propri obblighi contrattuali. A tal fine, banche e intermediari sono chiamati a tener conto, tra l’altro:
- della capacità del consumatore di produrre reddito nel tempo (anche attraverso indagini “ragionevoli”);
- degli ulteriori impegni di pagamento già assunti dal consumatore;
- dei fattori che riducono o potrebbero in prospettiva ridurre la capacità del consumatore di adempiere agli obblighi derivanti dal contratto di credito (es. riduzione del reddito dopo il pensionamento, aumento dei tassi di interesse con riferimento ai mutui a tasso variabile ecc.).
Gli operatori devono, inoltre, dotarsi di solide (e sempre aggiornate) procedure idonee a valutare la capacità del consumatore di adempiere agli obblighi stabiliti dal contratto, nonché a conservare, per tutta la durata del contratto di credito, la documentazione completa relativa alle informazioni che attestano l’approvazione del mutuo ipotecario, garantendo l’immediata disponibilità delle stesse all’Autorità di vigilanza.
Con riguardo alla valutazione dei beni immobili posti a garanzia delle esposizioni, gli aggiornamenti introducono un nuovo quadro di regole[4] finalizzato a garantirne una corretta determinazione del valore, fondamentale sia con riferimento alla capacità degli intermediari del credito di gestire i rischi aziendali, sia di tutelare i propri clienti.
Tra le novità di maggior rilievo troviamo, anzitutto, un rafforzamento del ruolo degli organi aziendali e delle funzioni aziendali di controllo (su tutte quella di Risk Management e Internal Audit) nella definizione delle politiche e dei processi per lo svolgimento dell’attività di valutazione degli immobili.
I sistemi di controllo per la verifica dell’adeguatezza delle valutazioni degli immobili posti a garanzia delle esposizioni devono, infatti, essere approvati dall’organo con funzione di supervisione strategica, su proposta dell’organo con funzione di gestione e con il coinvolgimento della funzione di controllo dei rischi (Risk Management). Spetta, poi, alla funzione di Internal Audit valutare, in un’ottica di controlli di terzi livello, l’adeguatezza, la funzionalità e la coerenza con il RAF e con il processo di gestione dei rischi delle politiche e dei processi di valutazione degli immobili.
Nell’ambito di tali politiche, le banche e gli intermediari finanziari sono chiamati a definire degli standard affidabili per la valutazione degli immobili, potendo:
- o affidarsi a quelli elaborati e riconosciuti a livello sia internazionale[5] che nazionale (purché coerenti con i suddetti standard internazionali);
- o adottarne di interni (purché coerenti con quelli elaborati a livello internazionale e nazionale), deliberati secondo una specifica procedura che preveda un parere preventivo di affidabilità da parte del responsabile della funzione di Risk Management.
In secondo luogo, vengono introdotte specifiche disposizioni volte a garantire la professionalità dei periti – ossia i dipendenti della banca/intermediario, i periti esterni persone fisiche o tutti i soggetti chiamati a occuparsi, in concreto, della valutazione degli immobili nel caso in cui sia affidato l’incarico a periti esterni costituititi in forma societaria o associativa – nonché la loro indipendenza dal processo di commercializzazione del credito o da aspetti nevralgici del processo di erogazione dello stesso.
In particolare, le banche e gli intermediari devono valutare il possesso da parte dei periti di una comprovata esperienza nella valutazione degli immobili di almeno 3 anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, nonché un’adeguata competenza professionale connessa alla complessità dell’incarico affidato in concreto (es. caratteristiche dei beni oggetto della valutazione, aspetti strutturali e tipologici ecc.). Inoltre, i periti persone fisiche e gli esponenti dei soggetti costituiti in forma societaria o associativa ai quali è attribuito l’incarico non devono versare in situazioni di conflitto di interessi rispetto al processo di commercializzazione del credito o ad aspetti nevralgici del processo del credito, derivante dalla sussistenza di rapporti di natura personale, professionale o patrimoniale con i soggetti a vario titolo in esso coinvolti.
Specifiche regole trovano, poi, applicazione con riferimento a un’eventuale affidamento in outsourcing dell’attività di valutazione degli immobili da parte sia di banche che di intermediari finanziari, chiamati a sorvegliare attentamente i rischi derivanti da tale esternalizzazione e mantenendo, comunque, in capo a sé la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività di valutazione deli immobili.
Si prevede, infine, che l’immobile venga stimato a un valore non superiore al “valore di mercato” – così come definito all’art. 4, n. 76) del Regolamento (UE) n. 575/2013 (c.d. CRR) – e che la valutazione sia documentata attraverso un’apposita relazione (acquisita dal perito esterno in caso di esternalizzazione della valutazione) corredata da tutti i documenti utilizzati per effettuarla, debitamente conservati per un periodo di 10 anni successivi all’estinzione del rapporto.
Le disposizioni relative alla valutazione dei beni immobili sopra analizzate, si applicheranno alle valutazione effettuate a partire dal 1° novembre 2016, con relativo aggiornamento in base ai criteri e agli standard previsti di quelle effettuate prima della predetta data di applicazione, in occasione della prima verifica del loro valore.
[1] In particolare:
- l’art. 120-undecies TUB prevede specifiche regole in materia di valutazione del merito di credito del consumatore che impongono al finanziatore di effettuare un’attenta verifica della capacità dei consumatori di adempiere agli obblighi stabiliti dal contratto di credito;
- l’art. 120-duodecies TUB disciplina alcuni aspetti relativi alla valutazione dei beni immobili. In particolare, si prevede l’utilizzo da parte dei finanziatori o di soggetti terzi da essi incaricati di standard affidabili per la valutazione degli immobili nonché la competenza sotto il profilo professionale del soggetto che svolge la valutazione degli immobili e la sua indipendenza dal processo di commercializzazione del credito della banca.
[2] Cfr. Par. 2, Allegato A, Capitolo 3, Titolo IV, Parte I, Circolare n. 285; Par. 2, Sez. VII, Capitolo 1, Titolo III, Circolare n. 288.
[3] Cfr. Orientamenti ABE sulla valutazione del merito creditizio del 19 agosto 2015.
[4] Il suddetto schema normativo non trova applicazione con riferimento alla fattispecie di cui all’art. 120-quinquiesdecies, comma 4, lett. d) del TUB, il quale prevede che, in caso di applicazione del patto marciano, la stima del valore dell’immobile oggetto della garanzia sia effettuata da parte di un perito indipendente, scelto tra le parti o, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente, con perizia successiva all’inadempimento del consumatore.
[5] Ad esempio, la normativa fa riferimento agli standard redatti dall’International Valutation Standards Committee, dall’European Group of Valuers’ Association o dal Royal Institution of Chartered Surveyors.