Con Ordinanza n. 20434 del 24 giugno 2022, la Corte di Cassazione si è espressa in materia di estinzione del mutuo bancario e cancellazione dell’ipoteca.
Sul punto, la Cassazione evidenzia che mentre nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria ad essa collegata, nei confronti dei terzi sia indispensabile anche la cancellazione dell’ipoteca, in quanto in caso di permanenza dell’iscrizione, malgrado il venir meno del credito, ciò può determinare un limite alla circolazione del bene creando un pregiudizio al proprietario.
Sul punto la dottrina assume due orientamenti distinti.
Il primo ritiene che qualunque causa estintiva debba operare ipso iure ed erga omnes, pertanto, al realizzarsi di una delle vicende estintive dovrebbe farebbe seguito immediato l’estinzione dell’ipoteca.
Ogni causa, infatti, secondo tale orientamento è da considerarsi come autonoma rispetto alle altre e, pertanto, all’estinzione del credito, la cancellazione dell’ipoteca avrebbe la funzione di mera pubblicità-notizia.
Il secondo orientamento ritiene che solamente la cancellazione possa essere considerata come l’unica causa di estinzione dell’ipoteca, tanto da porsi come presupposto per tutte le vicende estintive elencate nell’articolo 2878 c.c.
Secondo tale orientamento, le cause estintive dell’ipoteca sono semplici cause di cancellazione, e solo tramite questa si potrebbe produrre l’estinzione del diritto reale di garanzia.
La disciplina speciale della cancellazione dell’ipoteca iscritta per mutui bancari
In materia di cancellazione dell’ipoteca iscritta per mutui bancari, la disciplina speciale prevista dall’articolo 40-bis del TUB prevede che l’ipoteca iscritta a garanzia di tali obbligazioni si estingua in modo automatico all’estinzione dell’obbligazione garantita, con il conseguente obbligo per il creditore di consegnare al debitore quietanza con l’indicazione della data di estinzione dell’obbligazione e di inviare la relativa comunicazione al conservatore dei registri immobiliari, che dovrà provvedere d’ufficio alla cancellazione.
L’estinzione, tuttavia, non ha luogo nel caso in cui il creditore, nel caso della sussistenza di un giustificato motivo ostativo, comunichi all’Agenzia del territorio ed al debitore, nel termine di trenta giorni successivi all’estinzione dell’obbligazione che l’ipoteca permanga.
