Con la sentenza n. 22139/2024, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso riguardante l’ammortamento fiscale dei costi di costruzione di un immobile, utilizzato come sede sociale realizzato su terreno non di proprietà della società.
Nella vicenda, la società aveva realizzato un fabbricato su un terreno appartenente al Comune, senza però acquisire il diritto di superficie o una concessione a costruire.
La società sosteneva di essere comunque legittimata ad ammortizzare i costi di costruzione dell’immobile, a prescindere dalla proprietà formale del bene, in quanto il fabbricato era utilizzato come bene strumentale per l’attività aziendale.
Secondo l’Agenzia, invece, si era verificata accessione – ai sensi dell’art. 954 C.c. – del bene costruito al terreno edificato, così consolidando la proprietà sulla costruzione del Comune proprietario del terreno.
Ne derivava, secondo l’A.f., l’impossibilità di ammortizzare il costo di costruzione, in assenza di un titolo di proprietà o altro diritto reale sull’immobile.
La Corte, contrariamente alla tesi della società contribuente, ha affermato che i costi di costruzione sono ammortizzabili solo se il bene entra nel patrimonio dell’imprenditore tramite proprietà o altro diritto reale di godimento, come previsto dall’art. 102, comma 1, TUIR e confermato dai principi contabili OIC.
In particolare, OIC 16, concernente le immobilizzazioni materiali, chiarisce che il bene viene annoverato tra le dette immobilizzazioni quando ne viene acquisita la proprietà e, nel caso di trasferimento differito della proprietà, quando avviene il trasferimento dei rischi e dei benefici.
In senso analogo si esprime OIC 24 concernente le immobilizzazioni materiali.
Ne consegue che per entrare tra le immobilizzazioni, materiali o immateriali, occorre che l’imprenditore abbia acquisito la proprietà o altro diritto reale di godimento sul bene (ad esempio, un diritto di superficie, nella specie insussistente).
Perciò il fabbricato realizzato su terreno altrui, in assenza di un titolo che ne legittimi il godimento a lungo termine, non può essere iscritto tra le immobilizzazioni e i costi relativi non sono soggetti ad ammortamento fiscale, bensì, al massimo, deducibili al pari dei costi di manutenzione ordinaria.
Pertanto, la Corte ha stabilito il seguente principio di diritto: “In tema di imposte dirette, i costi relativi alle immobilizzazioni materiali o immateriali sono ammortizzabili purché riguardino beni consumabili che entrano nel patrimonio dell’imprenditore a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, non essendo, invece, ammortizzabili i costi riguardanti beni di proprietà di terzi”.