Con circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate detta istruzioni agli uffici sulla plusvalenza introdotta dalla Legge di Bilancio per il 2024, in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili che abbiano usufruito del c.d. Superbonus edilizio.
Le novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024
La L. n. 213/2023, all’art. 1, commi da 64 a 67 (legge di bilancio 2024), ha introdotto a partire dal 1° gennaio 2024 un’ipotesi specifica di plusvalenza, che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.
La plusvalenza configura un reddito diverso, se non conseguito nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice, e si origina dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta, e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
La nuova ipotesi di plusvalenza riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile, a esclusione delle ipotesi di interposizione disciplinate dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.
Come ricorda la circolare, sono fuori dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili:
- adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione
- adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione, e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati/costruiti da meno di dieci anni.
Il termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni va individuato nella data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, così come risulta dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Con riguardo agli interventi agevolati, la circolare precisa che non rileva la tipologia di interventi – c.d. trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione, poiché è sufficiente che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile per il calcolo della plusvalenza tassabile, non rilevano né la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus, né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il c.d. “sconto in fattura”).
Criteri di calcolo della plusvalenza
La legge di bilancio 2024 modifica anche l’art. 68 TUIR e definisce i criteri di calcolo della plusvalenza.
L’art. 68 TUIR prevede ora, per quanto riguarda la nuova ipotesi di plusvalenza, dei criteri particolari per la determinazione del costo inerente al bene, che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi, o meno, 5 anni.
- Nel primo caso, le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile se, congiuntamente:
- l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110%: la circolare precisa che, nel caso di fruizione dell’agevolazione in parte nella misura del 110% e in parte in misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarda solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%;
- siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta: la circolare chiarisce che, nel caso di fruizione del Superbonus attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione, non si verifica, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle relative spese.
- Nel caso in cui, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni, laddove si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.
Alla plusvalenza calcolata secondo i criteri sopra esposti può essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito nella misura del 26%.
Variazione dello stato dei beni
L’art. 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024 introduce novità in materia di variazione dello stato dei beni, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus.
L’Agenzia verifica se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’art. 1, commi 1 e 2, del DM n. 701/1994, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Nel caso in cui non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione, l’Agenzia può inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi dell’art. 1, commi da 634 a 636, della L. 190/2014, al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto.