Con ordinanza n. 7876 del 17 marzo 2023, la prima sezione civile della Corte di Cassazione (Presidente De Chiara Carlo, Rel. Russo) ha affermato alcuni interessanti principi connessi all’esperimento dell’azione revocatoria ordinaria nei confronti del contratto di rent to buy stipulato dal datore di ipoteca.
Si definisce contratto di “rent to buy” (letteralmente “affitto per comprare”), quel contratto di godimento stipulato in funzione della successiva alienazione di immobili, soggetto a trascrizione secondo quanto previsto dall’articolo 23 della legge 12 settembre 2014 n. 133.
Nel regime del suddetto articolo 23 la trascrizione del rent to buy ha un effetto duplice:
- l’opponibilità immediata ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
- l’effetto prenotativo, per cui il conduttore che esercita la facoltà di acquisto dell’immobile in godimento, lo otterrà nello stato di diritto che aveva al momento della stipula del contratto di rent to buy, vanificando possibili trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che siano effettuate successivamente alla trascrizione del contratto.
Resta ferma la regola dell’art 2644 c.c. sulla priorità della trascrizione per quanto riguarda invece le trascrizioni anteriori, che impernia tanto la disciplina del rent to buy, quanto quella dell’ipoteca.
L’anteriorità della trascrizione della ipoteca rispetto al contratto di rent to buy, quindi, garantisce pienamente la banca, che ha il diritto di sequela sul bene, sia nel caso in cui venga concesso a terzi il godimento, secondo quanto previsto dall’articolo 2808 c.c., che laddove il buyer completi l’acquisto.
Per tali ragioni, conclude la Cassazione, poiché l’art 2901 c.c. consente di far dichiarare l’inefficacia degli atti con i quali il debitore rechi pregiudizio alle ragioni del creditore, difetta tale requisito essenziale nel caso in cui il creditore sia garantito da una ipoteca anteriormente iscritta sul bene oggetto dell’atto per il quale si chiede la revocatoria (nel caso di specie, contratto di rent to buy).
L’atto dispositivo successivo alla iscrizione di ipoteca, infatti, non priva il creditore ipotecario del diritto di sequela, anche nei confronti dei terzi successivamente acquirenti, e quindi è comunque inefficace rispetto alle sue ragioni creditorie, sicché la dichiarazione ex art 2901 c.c. costituirebbe una inutile superfetazione.
Ciò a maggior ragione vale per gli atti dispositivi compiuti dal terzo datore di ipoteca, che non è debitore e nei cui confronti il creditore non può vantare la garanzia patrimoniale generica ex art 2740 c.c. a tutela della cui integrità è posta l’azione revocatoria.