La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 28553 del 6 novembre 2024 (Pres. Scarano, Rel. Moscarini), si è pronunciata sulla potenziale nullità del contratto di sale and lease back, per violazione del divieto di patto commissorio.
Preliminarmente, la Corte ha ricordato che l’art. 2744 c.c., recante il divieto di patto commissorio, «deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il “patto” ivi descritto ma qualunque tipo di convenzione – quale ne sia il contenuto – che venga impiegato per conseguire il risultato concreto vietato dall’ordinamento, dell’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito».
Ciò premesso, la Corte ha affermato che, con riferimento al contratto di sale and lease back, «non è invero necessaria, ai fini dell’integrazione della violazione del suddetto divieto, la necessaria congiunta compresenza dei tre indici sintomatici [di frode alla legge] di elaborazione giurisprudenziale consistenti a) nell’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice; b) nelle difficoltà economiche di quest’ultima, c) nella sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente.
Rilevo fondamentale assume infatti al riguardo la circostanza che la complessiva operazione negoziale sia finalizzata a realizzare in concreto, in luogo dell’effettivo trasferimento dei beni, una vietata causa di garanzia il cui accertamento è rimesso al giudice di merito, sulla base di idonei indici rivelatori, anche altri e diversi da quelli suindicati».
Nel caso di specie, una banca aveva convenuto un’impresa con cui aveva stipulato un contratto di sale and lease back in relazione ad un complesso immobiliare ad uso alberghiero, per ottenere la risoluzione del contratto e la condanna della convenuta alla restituzione dei beni.
L’impresa, in primo ed in secondo grado, denunciava senza successo la nullità del contratto per violazione del divieto di patto commissorio.
La Corte di Cassazione, invece, ha cassato la sentenza d’appello oggetto di gravame in quanto essa ha disatteso il principio di cui sopra, ritenendo che solo la coesistenza dei tre elementi sintomatici di frode alla legge può fondare la presunzione che lo schema negoziale sia stato impiegato per eludere il divieto del patto commissorio.