Una recente risposta dell’Amministrazione Finanziaria ad un’istanza di interpello (Risposta n. 132/E del 2021), formulata a chiarimento di una serie di quesiti sulle attività dei veicoli previsti dall’art. 7.2 l. 130/99 e che definiremo Società di Cartolarizzazione Immobiliare, offre lo spunto, oltre che per commentare alcune peculiarità fiscali, anche per fare riflessioni operative su questi nuovi strumenti a disposizione degli investitori.
Si consideri, in breve sintesi, che le novità introdotte in materia di cartolarizzazione immobiliare hanno arricchito il panorama giuridico con strumenti idonei a migliorare il recupero dei crediti deteriorati garantiti da un sottostante immobiliare (i Veicoli d’Appoggio previsti dall’art. 7.1.4[1]) e individuato nuove ipotesi per la detenzione della titolarità (gestione e amministrazione) di patrimoni separati a garanzia della cartolarizzazione, appunto le Società di Cartolarizzazione Immobiliare, di cui ci occuperemo nel seguito.
Ma tornando per un solo attimo ai Veicoli d’Appoggio, è ormai evidente che l’integrazione delle norme della cartolarizzazione con questi strumenti, idonei alla gestione dell’asset immobiliare e dotati di fiscalità agevolata (sia diretta che indiretta), ha avuto il pregio di favorire un sistema teso alla massimizzazione dell’operazione di recupero dei crediti deteriorati garantiti da asset immobiliari attraverso la gestione degli stessi; gestione effettuata da un veicolo “fiscalmente agevolato” i cui flussi sono segregati a esclusivo favore della cartolarizzazione. In tal senso è chiaro l’obiettivo che il legislatore si prefiggeva.
Passando alle disposizioni di cui all’art. 7.2, in estrema sintesi, le Società di Cartolarizzazione Immobiliare consentono l’utilizzo delle modalità di investimento tipiche della cartolarizzazione, ma individuando quale target di investimento non i crediti, ma come nel caso che si esamina dei beni immobili[2].
Volendo semplificare: è consentito, in base alle disposizioni in commento, istituire un veicolo, nell’ambito delle norme sulla cartolarizzazione, che investa in immobili detenendone la titolarità, sfruttando lo stesso in ogni fase economica, con la finalità di destinare tutti i relativi introiti, al netto delle spese, al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli. Per “relativi introiti” intendiamo tutte le somme derivanti dal possesso dell’asset indipendentemente dalla loro natura (canone di locazione, ricavo da cessione, rimborso assicurativo, etc…).
Il caso indicato nella Risposta all’interpello offre lo spunto, tra altri, di approfondire le attività che il veicolo di cartolarizzazione può effettivamente esercitare e che, alla lettura della norma, si limitano alla detenzione degli assets (e connessa gestione e amministrazione “delegata”), ma senza possibilità di svolgere una ulteriore attività di natura imprenditoriale.
La detenzione degli assets (e gestione/amministrazione “delegata” connessa allo sfruttamento economico di beni immobiliari produttivi) quali appunto gli impianti tesi allo sfruttamento delle energie rinnovabili (ma anche quelle connesse allo sfruttamento, ad esempio, di un immobile a destinazione alberghiera o un centro commerciale, etc.) è finalizzata secondo uno schema già in uso nell’ambito dei Fia immobiliari e che vede la separazione tra asset immobiliare in senso stretto ed esercizio commerciale dello stesso, separazione attuata per il tramite (ad esempio) di contratti di locazione.
Più aperta è la questione nel caso di ristrutturazione di un immobile (e ancor di più potrebbe dirsi nell’ipotesi di costruzione ex novo): in tale ipotesi rimane, infatti, da comprendere quale sia lo schema giuridico che meglio si adatti alla gestione di tali attività (appalto, mandato senza rappresentanza in abbinamento ad un comodato, etc.), il tutto al fine di valutare ruoli e responsabilità della Società di Cartolarizzazione Immobiliare. E anche qui si apre uno scenario dibattuto che è quello relativo alla portata della delega e sua efficacia anche nell’ambito del regime delle predette responsabilità.
Ma passando all’analisi della risposta dell’Amministrazione Finanziaria, si fissano in modo definitivo una serie di aspetti di fiscalità. Esattamente:
- ai fini delle imposte dirette (IRES e IRAP) la risposta ha chiarito che il vincolo di destinazione dei patrimoni segregati (ai fini IRES) nonché il principio di derivazione dal bilancio (ai fini IRAP) rendono non rilevanti ai fini reddituali eventuali margini realizzati dal patrimonio cartolarizzato ed in ogni caso destinati al pagamento dei proventi ai sottoscrittori delle notes (diversamente, eventuali margini residui della gestione del portafoglio saranno tassati in capo alla società secondo le ordinarie disposizioni al momento dell’imputazione nel bilancio della SPV);
- viene confermata l’applicazione del regime fiscale delle obbligazioni emesse dai cd. “grandi emittenti” di cui al DLgs 239/1996, trovando pertanto applicazione il regime di particolare favore per gli investitori non residenti white list, per i quali il processo di investimento in Italia attraverso le Società di Cartolarizzazione Immobiliare non subirà alcun prelievo (peraltro tale esenzione da imposizione è più ampia rispetto a quella prevista per i partecipanti non residenti white list a FIA immobiliari italiani, essendo quest’ultima “limitata” agli investitori “istituzionali” quali OICR, fondi pensione e fondi sovrani, con un vantaggio competitivo a favore delle società in analisi);
- ai fini Iva viene disciplinata la comparazione delle Società di Cartolarizzazione Immobiliare agli operatori Iva del mondo immobiliare, applicandosi conseguentemente le ordinarie regole relative all’applicazione dell’imposta sulle locazioni e/o cessioni, nonché all’esercizio del diritto della detrazione Iva, dovendosi pertanto prestare le necessarie attenzioni in termini di pro-rata e rettifica della detrazione (potendosi valutare in ogni caso anche l’applicabilità del regime di separazione delle attività Iva di cui all’art. 36 del DPR 633/1972). Al riguardo, pertanto, avendo a mente l’attività di locazione di impianti fotovoltaici esercitata dall’istante, l’Iva sarà applicata in regime di imponibilità a seguito di opzione esercitata nel contratto di locazione, con aliquota al 22% (e non ridotta al 10% pur trattandosi di settore energetico);
- ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene sancita l’inapplicabilità delle disposizioni di cui al comma 4-bis dell’art. 7.1, prettamente afferenti le società veicolo d’appoggio (c.d. “ReoCo”), ma, in fase di acquisto da parte della Società di Cartolarizzazione Immobiliare, viene in ogni caso ribadita l’applicabilità – ad ampio raggio – del successivo comma 4-ter, trattandosi il cedente di una LeaseCo i cui immobili risultano pervenuti alla stessa da contratti di locazione finanziaria scaduti e non completamente adempiuti ovvero già oggetto di risoluzione o di scioglimento ai sensi degli articoli 72-quater o 169-bis della Legge Fallimentare.
In conclusione ed anche in luce della definitività delle indicazioni fiscali, al netto di meglio valutare alcuni aspetti operativi delle Società di Cartolarizzazione Immobiliare, sembra fuor di dubbio che le stesse rappresenteranno un veicolo di frequente utilizzo per gli investimenti immobiliari.
[1] Sul punto si veda anche F. Assegnati, M. Citarella – Le novità fiscali contenute nel Decreto Crescita in materia di cartolarizzazione di beni immobili – in Diritto Bancario Attualità – Fiscalità finanziaria 06/05/2019.
[2] In particolare è consentito a dette società di possedere oltre ai beni immobili, anche beni mobili registrati e diritti reali o personali avente ad oggetto i medesimi beni (cfr art. 7, comma 1 b-bis l.130/99).
