Con Ordinanza n. 19604 del 17 giugno 2022 (Pres. Scaldaferri, Rel. Pazzi), la Cassazione si è soffermata sul regime dell’art. 108, comma 1, I. fall., il quale prevede che il giudice delegato possa sospendere il perfezionamento della vendita laddove il prezzo, tenuto conto delle condizioni di mercato, risulti notevolmente inferiore a “quello giusto”.
Soffermandosi sul concetto di “giusto prezzo“, la Cassazione chiarisce che questo non corrisponde a un valore astratto, ma all’apprezzamento che un bene immobile può riscuotere sul mercato immobiliare, in ragione delle sue caratteristiche, in un preciso momento storico e nel contesto economico del luogo in cui la procedura competitiva è avvenuta.
Il giusto prezzo, quindi, è quello che può ritenersi congruo in ragione della sua coerenza con i valori di mercato in un determinato ambito geografico all’epoca in cui la procedura competitiva è stata espletata.
Il potere del giudice delegato di bloccare la vendita è condizionato alla positiva valutazione di inadeguatezza del prezzo di aggiudicazione rispetto a quello ritenuto giusto.
L’individuazione del “giusto prezzo“, funzionale a valutare la notevole sproporzione con il prezzo di aggiudicazione, non può avvenire facendo riferimento al solo fatto che il prezzo ottenuto sia il risultato della procedura competitiva (sia essa avvenuta attraverso uno, alcuni o numerosi tentativi), perché una simile interpretazione della norma finirebbe per abrogarne la portata, giacché il prezzo di aggiudicazione costituisce sempre l’esito finale, a seguito delle offerte al rialzo presentate, della competizione (con la conseguenza che il giudice non potrebbe mai impedire la vendita).
Diversamente, la norma chiama il giudice non a constatare come si sia arrivati al risultato della vendita competitiva, ma a verificare se tale esito sia notevolmente non in linea con i valori del mercato esterno.
