La Corte di Cassazione, con sentenza n. 4745 del 23 febbraio 2025 (Pres. Rubino, Rel. Rossetti), si è espressa sul rischio garantito dalla polizza decennale postuma, sottoscritta del costruttore di un immobile a beneficio del proprietario, ex art. 4 D. Lgs. 122/05.
La polizza decennale postuma, infatti, è quella polizza che il costruttore è tenuto a stipulare a favore dell’acquirente dell’immobile e a consegnarla all’atto di trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto di compravendita immobiliare.
Con la presente pronuncia la Cassazione ha chiarito se la copertura assicurativa concerna solo il rischio di danni alla cosa assicurata, o anche il rischio di responsabilità civile del committente-contraente.
Questo il principio di diritto espresso:
“La polizza prevista dall’art. 4 del d. lgs 122/05 è un’assicurazione a favore del terzo ex art. 1891 c.c. e multirischio, la quale deve coprire obbligatoriamente: a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile. Essa pertanto non copre la responsabilità civile del costruttore-venditore, a meno che tale garanzia non sia stata volontariamente ed espressamente pattuita”.
La Corte precisa preliminarmente che l’assicurazione contro i danni è un’assicurazione di cose, mentre l’assicurazione della responsabilità civile è un’assicurazione di patrimoni, per cui il rischio coperto dalla prima è il deterioramento di un bene, quello coperto dalla seconda è l’impoverimento dell’assicurato conseguente all’insorgenza d’una obbligazione risarcitoria.
Nell’assicurazione di cose elemento essenziale del contratto è il valore ed è vietata la soprassicurazione a pena di nullità; nell’assicurazione di responsabilità civile il massimale non è elemento essenziale del contratto, e non è vietata l’assicurazione a massimale illimitato.
Per sostenere dunque che l’art. 4 D. lgs. 122/05 imponga al costruttore la stipula d’una polizza che copra anche la sua responsabilità civile, sarebbe necessario, per la Corte, un inequivoco riferimento nella legge ad una copertura del patrimonio del costruttore: riferimento che però manca nell’articolo citato, poiché la norma stabilisce che il costruttore di un immobile ha l’obbligo di “contrarre e consegnare all’acquirente”, al momento della stipula del contratto di vendita, “una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente […] a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui [il costruttore] sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere”.
La Corte riassume dunque per punti l’operatività concreta della norma:
- la polizza deve essere una polizza per conto altrui, ex art. 1891 c.c.: tanto si desume dall’espressione “a beneficio dell’acquirente”
- l’acquirente è il soggetto assicurato, poiché la polizza va consegnata proprio a lui: poiché il contratto di assicurazione richiede lo scritto ad probationem (art. 1888 c.c.), se davvero il costruttore dovesse ritenersi “assicurato”, la previsione della consegna della polizza sarebbe priva di senso, dal momento che consegnando la polizza il (preteso) assicurato perderebbe la possibilità di provare l’esistenza dei propri diritti scaturenti dal contratto
- il rischio che deve essere obbligatoriamente coperto a spese e cura del costruttore ed a beneficio dell’acquirente è rappresentato dai danni “materiali e diretti all’immobile”: dal che si desume che si tratta d’una assicurazione contro i danni
- l’espressione “danni di cui [il costruttore] sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale”, designa non il rischio assicurato, ma il tipo di danni oggetto di copertura, per cui i danni coperti sono gli stessi danni descritti dall’art. 1669 C.c.
- l’espressione secondo cui la polizza debba coprire anche “i danni ai terzi”, va intesa nel senso che il contratto debba coprire non solo i danni all’immobile, ma anche la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati dal vizio costruttivo dell’immobile: rispetto al costruttore, infatti, l’acquirente giammai potrebbe ritenersi “terzo”, dal momento che è la sua controparte contrattuale.
La polizza decennale postuma prevista dall’art. 4 d. lgs 122/05, in sintesi, per la Corte è una polizza multirischio, stipulata dal costruttore per conto di chi spetta, ed avente ad oggetto la copertura di:
- i danni all’immobile
- la responsabilità civile del proprietario per danni a terzi causati dai difetti dell’immobile
Non è coperta, invece, la responsabilità civile:
- del costruttore (appaltatore) nei confronti dell’acquirente
- del committente dei lavori
- del progettista o del direttore dei lavori.
Pertanto, conclude la Corte:
- la stipula della polizza decennale postuma non impedisce all’acquirente di azionare la garanzia di cui all’art. 1669 C.c. nei confronti del costruttore
- quest’ultimo non potrà pretendere che l’assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell’acquirente
- dell’eventuale pagamento dell’indennizzo potrà tenersi conto al solo fine di ridurre il risarcimento dovuto dal costruttore.
