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Con Risposte nn. 115 e 116 del 16 febbraio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul concetto di un’unità immobiliare “funzionalmente indipendente” ai fini dell’accesso al Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (Decreto Rilancio).
Come precisato nella Circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici nonché ad ulteriori interventi realizzati congiuntamente ai primi eseguiti (tra l’altro) su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze.
A seguito delle modifiche previste dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della citata legge n. 178 del 2020 (Legge di bilancio 2021) al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio «Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio: all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione; all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.