Con Risposta n. 198 del 22 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla fruizione del Superbonus di cui all’articolo 119 del D.l. 19 maggio 2020 n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) per interventi realizzati su due immobili che all’esito dei lavori di ristrutturazione costituiranno un “condominio minimo” e i relativi limiti di spesa.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
In presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Per quanto riguarda i limiti di spesa, evidenzia l’Agenzia, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.
Per ciò che concerne l’individuazione dei limiti di spesa si osserva l’Agenzia, con la circolare AE n. 30/E del 2020, è stato precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti.
In particolare, per interventi sulle parti comuni di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, il limite massimo di spesa è 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio nel caso in cui lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari. Per gli interventi trainanti antisismici il limite massimo di spesa è di 96.000 per il numero di unità che compongono l’edificio, in tale limite di spesa rientrano anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria.